最近，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了兩組數(shù)據(jù)，令人心生憂慮。2024 年，幼兒園在園人數(shù)比上年減少了 509 萬(wàn)人，全國(guó)小學(xué)在校生較上一年減少了 251.6 萬(wàn)人。這是小學(xué)人數(shù)首次出現(xiàn)如此大規(guī)模的同比減少，“斷崖式下跌” 的形容毫不為過。而這一現(xiàn)象的根源，正是出生人口的持續(xù)大跌。

2016 年和 2017 年，全面二孩政策集中釋放，出生人口一度達(dá)到 1786 萬(wàn)人的高峰。然而，熱度并未持續(xù)，自 2018 年起，出生人口開始暴跌，當(dāng)年減少了兩百多萬(wàn)，此后更是逐年遞減，到 2023 年，出生人口僅為 902 萬(wàn)。2018 年出生的孩子，在 2024 年恰好進(jìn)入小學(xué)階段，這也解釋了為何當(dāng)年小學(xué)生入學(xué)人數(shù)出現(xiàn)暴跌。實(shí)際上，幼兒園入園人數(shù)早在幾年前就已呈現(xiàn)出暴跌態(tài)勢(shì)，且隨著后續(xù)生育率的持續(xù)下降，未來幾年小學(xué)生人數(shù)還將連年減少，這種趨勢(shì)似乎難以逆轉(zhuǎn)。

分區(qū)域來看，東北地區(qū)的情況尤為嚴(yán)峻。在過去十一年間，東北三省的小學(xué)生共計(jì)減少了 127.27 萬(wàn)人，其中黑龍江減少了 80.8 萬(wàn)，遼寧減少 13.6 萬(wàn)，吉林減少了 32.87 萬(wàn)。中西部的大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)也出現(xiàn)了小學(xué)生流失的現(xiàn)象，網(wǎng)絡(luò)上流傳的一些照片令人感慨，偌大的教室中，僅有寥寥幾個(gè)學(xué)生。盡管老師們堅(jiān)守崗位，甚至出現(xiàn)一個(gè)班級(jí)六七個(gè)老師只帶一個(gè)學(xué)生的 “豪華配置”，但學(xué)生仍不斷跟隨家長(zhǎng)前往大城市求學(xué)。隨著學(xué)生的離去，學(xué)校也紛紛倒閉。2012 年，全國(guó)小學(xué)數(shù)量為 22.86 萬(wàn)所，到 2023 年，僅剩下 14.35 萬(wàn)所，十一年間減少了 8.51 萬(wàn)所。學(xué)校的關(guān)停，直接影響到教師的就業(yè)，如今許多地方聘任教師已從編制制改為聘任制，即便如天津這樣經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市也在跟進(jìn)。從某種程度上說，這是為應(yīng)對(duì)未來學(xué)生人數(shù)減少而提前做出的裁員準(zhǔn)備。

小學(xué)和幼兒園人數(shù)的減少，首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊的便是教師行業(yè)，與之相關(guān)的教培行業(yè)也變得冷冷清清。曾幾何時(shí)，縣城學(xué)區(qū)房炙手可熱，家長(zhǎng)們?yōu)榱撕⒆幽芫妥x優(yōu)質(zhì)學(xué)校，不惜托關(guān)系、找門路，甚至斥巨資買房。然而，隨著小學(xué)生人數(shù)的驟減，學(xué)區(qū)房不再吃香，部分學(xué)校甚至出現(xiàn)招生不滿的情況。以往，學(xué)區(qū)房相較于普通房子，每平米往往有 1000 元左右的溢價(jià)，如今這一溢價(jià)已基本被抹平。縣城實(shí)驗(yàn)小學(xué)的教育資源不斷流失，教學(xué)質(zhì)量下滑，許多家長(zhǎng)無(wú)奈之下，只能前往市區(qū)租房陪讀。小學(xué)生數(shù)量的減少，如同多米諾骨牌一般，從鄉(xiāng)村蔓延到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，再到縣城，越是低能級(jí)的城市，這一現(xiàn)象越明顯，當(dāng)?shù)氐慕逃a(chǎn)業(yè)鏈也逐漸萎縮。

原本以為一線城市的情況會(huì)好一些，但實(shí)際并非如此。在經(jīng)歷了 2023 年的小學(xué)生人數(shù)暴漲后，2024 年一線城市也開始出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。以廣州為例，2023 年小學(xué)在校生人數(shù)為 129.45 萬(wàn)人，較 2022 年增加了 9.03 萬(wàn)人，然而到了 2024 年便開始下降。北京、上海、深圳等地的情況也類似，在 2023 年小學(xué)生人數(shù)有所增加后，2024 年也紛紛出現(xiàn)招生數(shù)量減少的情況。財(cái)新雜志發(fā)布的《再探學(xué)區(qū)房成色》一文披露，廣州傳統(tǒng)教育強(qiáng)區(qū)越秀區(qū)，2024 年 9 月公辦小學(xué)一年級(jí)共計(jì)招生 351 個(gè)班，同比減少 74 個(gè)；中心城區(qū)天河區(qū)公辦小學(xué)一年級(jí)共計(jì)招生 408 個(gè)班，同比減少 53 個(gè)。南方都市報(bào)也披露，2024 年廣州民辦小學(xué)的計(jì)劃招生班數(shù)和人數(shù)均在下降。21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道顯示，北京多個(gè)區(qū)的小學(xué)入學(xué)人數(shù)出現(xiàn)下跌，2024 年海淀區(qū)小學(xué)生預(yù)計(jì)減少 3.4 萬(wàn)人，西城減少 2 萬(wàn)人。深圳的情況較為復(fù)雜，小升初依舊火爆，帶動(dòng)初中的學(xué)區(qū)房熱度上升，但在小學(xué)和幼兒園階段，2024 年已出現(xiàn)入學(xué)積分下降的趨勢(shì)，越來越多的學(xué)校，甚至包括一些重點(diǎn)學(xué)校，開始實(shí)行租房即可入學(xué)的政策。

上海松江區(qū)教育局在 2024 年官宣了四所小學(xué)終止辦學(xué)的消息，幼兒園關(guān)停的情況更為普遍，一些口碑良好的幼兒園也因生源不足而關(guān)閉，甚至有幼兒園被改造成養(yǎng)老院，如嘉定北水灣幼兒園的部分區(qū)域已變成嘉盛社區(qū)開設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)站，長(zhǎng)寧區(qū)愚園路的姚家角幼兒園現(xiàn)已成為上海頤養(yǎng)第一敬老院。雖然短期內(nèi)，一線城市憑借龐大的人口基數(shù)，學(xué)區(qū)房尚未受到巨大沖擊，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這無(wú)疑是一個(gè)潛在的利空因素。

面對(duì)這樣的形勢(shì)，不少家長(zhǎng)感到困惑：如今樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春，學(xué)區(qū)房成交再度火熱，為了孩子的教育，是否應(yīng)該跟風(fēng)購(gòu)買學(xué)區(qū)房？未來學(xué)區(qū)房還能保持熱度嗎？要回答這些問題，我們需要深入分析學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值的影響因素。

教育資源的稀缺性與分布不均

長(zhǎng)期以來，學(xué)區(qū)房之所以備受追捧，核心在于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性以及分布不均。在中國(guó)，家長(zhǎng)們對(duì)孩子的教育極為重視，不惜投入大量的時(shí)間和金錢，只為讓孩子能進(jìn)入一所好學(xué)校。而學(xué)區(qū)房，作為進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校的 “敲門磚”，承載了家長(zhǎng)們對(duì)孩子未來的殷切期望。在一些大城市，重點(diǎn)學(xué)校與普通學(xué)校在師資力量、教學(xué)設(shè)施、教學(xué)質(zhì)量等方面存在巨大差距。重點(diǎn)學(xué)校往往擁有經(jīng)驗(yàn)豐富、教學(xué)水平高的教師隊(duì)伍，先進(jìn)的教學(xué)設(shè)備，以及良好的學(xué)習(xí)氛圍，這些因素都為孩子的成長(zhǎng)提供了更為有利的條件。

然而，隨著生育率的持續(xù)下降，未來入學(xué)的學(xué)生數(shù)量將大幅減少，這一變化將對(duì)教育資源的供需關(guān)系產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。在學(xué)生人數(shù)減少的情況下，學(xué)校之間的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，為了吸引生源，學(xué)校可能會(huì)采取各種措施來提升自身的教學(xué)質(zhì)量和競(jìng)爭(zhēng)力。一些原本教學(xué)質(zhì)量一般的學(xué)校，可能會(huì)加大對(duì)師資隊(duì)伍的建設(shè)投入，引進(jìn)優(yōu)秀教師，改善教學(xué)設(shè)施，從而縮小與重點(diǎn)學(xué)校之間的差距。同時(shí)，教育部門也可能會(huì)對(duì)教育資源進(jìn)行重新分配和調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)教育公平。例如，通過教師輪崗制度，讓優(yōu)秀教師在不同學(xué)校之間流動(dòng)，將優(yōu)質(zhì)的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)和方法帶到更多的學(xué)校；加大對(duì)薄弱學(xué)校的扶持力度，提高其教學(xué)水平。這些舉措都可能導(dǎo)致學(xué)區(qū)房所依托的優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性逐漸減弱，其價(jià)值也將受到影響。

政策調(diào)控對(duì)學(xué)區(qū)房的影響

除了生育率下降這一因素外，政策調(diào)控也是影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值的重要變量。近年來，為了促進(jìn)教育公平，抑制學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的過快上漲，各地政府紛紛出臺(tái)了一系列針對(duì)學(xué)區(qū)房的調(diào)控政策。

多校劃片政策是其中的重要舉措之一。傳統(tǒng)的單校劃片模式下，一套學(xué)區(qū)房對(duì)應(yīng)一所特定的優(yōu)質(zhì)學(xué)校，這使得學(xué)區(qū)房的價(jià)值被過度放大，價(jià)格居高不下。而多校劃片政策的實(shí)施，打破了這種一對(duì)一的對(duì)應(yīng)關(guān)系，將多個(gè)學(xué)校劃定為一個(gè)學(xué)區(qū)，購(gòu)房家庭的孩子通過隨機(jī)派位的方式，可能被分配到學(xué)區(qū)內(nèi)的任何一所學(xué)校。這一政策的目的在于弱化房產(chǎn)與學(xué)校之間的直接聯(lián)系，降低學(xué)區(qū)房的確定性和稀缺性，從而抑制學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的非理性上漲。例如，北京、深圳等地推行多校劃片政策后，一些原本因名校資源而溢價(jià)數(shù)倍的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了明顯下跌。以北京中關(guān)村三小學(xué)區(qū)房 “蜂鳥家園” 為例，其 43 平戶型從 2021 年的 985 萬(wàn)跌至 2024 年的 550 萬(wàn)，跌幅高達(dá) 45%。

教師輪崗制也是政策調(diào)控的重要手段。該制度要求優(yōu)秀教師在不同學(xué)校之間進(jìn)行定期輪崗，旨在均衡學(xué)校之間的師資力量，避免優(yōu)質(zhì)師資過度集中在少數(shù)名校。通過教師輪崗，普通學(xué)校有機(jī)會(huì)獲得優(yōu)秀教師的指導(dǎo)和支持，提升教學(xué)質(zhì)量，而名校的師資優(yōu)勢(shì)則相對(duì)被稀釋。這一政策的實(shí)施，進(jìn)一步削弱了學(xué)區(qū)房的價(jià)值基礎(chǔ)。因?yàn)榧议L(zhǎng)們購(gòu)買學(xué)區(qū)房，很大程度上是沖著名校的優(yōu)質(zhì)師資去的，當(dāng)師資力量實(shí)現(xiàn)均衡分配后，學(xué)區(qū)房的吸引力自然會(huì)下降。

此外，租售同權(quán)政策的探索也對(duì)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響。該政策賦予了租房家庭與購(gòu)房家庭同等的入學(xué)權(quán)利，只要符合相關(guān)條件，租房家庭的孩子也能在學(xué)區(qū)內(nèi)的學(xué)校就讀。這一政策的實(shí)施，降低了家長(zhǎng)們?yōu)榱撕⒆由蠈W(xué)而必須購(gòu)買學(xué)區(qū)房的緊迫感，使得一些家庭可以選擇通過租房的方式來解決孩子的入學(xué)問題，從而減少了對(duì)學(xué)區(qū)房的需求。

人口流動(dòng)與城市化進(jìn)程的影響

人口流動(dòng)和城市化進(jìn)程也是影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值的關(guān)鍵因素。在過去，大量人口從農(nóng)村和中小城市向大城市流動(dòng)，這導(dǎo)致大城市的人口不斷增加，對(duì)教育資源的需求也日益旺盛。為了讓孩子能在大城市接受良好的教育，許多家庭選擇購(gòu)買學(xué)區(qū)房，這在一定程度上推動(dòng)了大城市學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的上漲。

然而，隨著生育率的下降和人口結(jié)構(gòu)的變化，人口流動(dòng)的趨勢(shì)也可能發(fā)生改變。一方面，由于未來入學(xué)人口的減少，大城市的教育資源壓力可能會(huì)有所緩解，對(duì)人口流入的吸引力可能會(huì)相對(duì)減弱。另一方面，一些中小城市和農(nóng)村地區(qū)可能會(huì)加大對(duì)教育資源的投入，提升當(dāng)?shù)氐慕逃剑@可能會(huì)使得部分人口回流，或者減少向大城市流動(dòng)的意愿。

此外，城市化進(jìn)程的推進(jìn)也可能導(dǎo)致城市內(nèi)部的區(qū)域發(fā)展格局發(fā)生變化。一些新興區(qū)域可能會(huì)加大教育設(shè)施的建設(shè)力度，引入優(yōu)質(zhì)教育資源，從而形成新的教育熱點(diǎn)區(qū)域。而一些傳統(tǒng)的學(xué)區(qū)房區(qū)域，可能由于城市更新、學(xué)校布局調(diào)整等原因，其學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)逐漸喪失。例如，隨著城市的擴(kuò)張，一些原本位于城市邊緣的學(xué)校，可能因?yàn)橹苓呅陆烁嗟膶W(xué)校，或者城市規(guī)劃的調(diào)整，導(dǎo)致其學(xué)區(qū)范圍發(fā)生變化，學(xué)區(qū)房的價(jià)值也隨之受到影響。

家長(zhǎng)教育觀念的轉(zhuǎn)變

隨著社會(huì)的發(fā)展和教育理念的更新，家長(zhǎng)們的教育觀念也在逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。過去，“唯分?jǐn)?shù)論”“唯名校論” 盛行，家長(zhǎng)們普遍認(rèn)為只有讓孩子進(jìn)入名校，才能獲得良好的教育，將來才能有好的發(fā)展。因此，為了孩子能上名校，不惜花費(fèi)巨資購(gòu)買學(xué)區(qū)房。

然而，如今越來越多的家長(zhǎng)開始認(rèn)識(shí)到，孩子的成長(zhǎng)和發(fā)展是一個(gè)多元化的過程，除了學(xué)校教育外，家庭教育、社會(huì)教育以及孩子自身的興趣愛好和綜合素質(zhì)培養(yǎng)同樣重要。他們不再僅僅將目光局限于名校，而是更加注重孩子的全面發(fā)展和個(gè)性化需求。一些家長(zhǎng)認(rèn)為，與其花費(fèi)大量的金錢購(gòu)買學(xué)區(qū)房，讓孩子承受巨大的學(xué)習(xí)壓力，不如選擇一個(gè)更適合孩子成長(zhǎng)的教育環(huán)境，培養(yǎng)孩子的自主學(xué)習(xí)能力和興趣愛好。

這種教育觀念的轉(zhuǎn)變，也將對(duì)學(xué)區(qū)房的需求產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)越來越多的家長(zhǎng)不再盲目追求名校學(xué)區(qū)房時(shí)，學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)需求可能會(huì)進(jìn)一步減少，其價(jià)值也將面臨調(diào)整。

學(xué)區(qū)房的未來走勢(shì)與投資建議

綜合以上因素來看，隨著生育率的持續(xù)下降，學(xué)區(qū)房的未來走勢(shì)充滿了不確定性。在短期內(nèi)，由于教育資源的調(diào)整和政策的實(shí)施需要一定的時(shí)間來顯現(xiàn)效果，以及部分家長(zhǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的剛性需求，學(xué)區(qū)房可能仍會(huì)保持一定的熱度，價(jià)格也可能相對(duì)穩(wěn)定。但從長(zhǎng)期來看，學(xué)區(qū)房的價(jià)值將面臨較大的下行壓力。

對(duì)于有購(gòu)房需求的家庭來說，如果是出于孩子上學(xué)的剛性需求，且經(jīng)濟(jì)條件允許，購(gòu)買學(xué)區(qū)房時(shí)需要更加謹(jǐn)慎。要充分考慮學(xué)校的未來發(fā)展趨勢(shì)、政策變化的影響以及房屋的居住屬性等因素。盡量選擇那些教育資源優(yōu)質(zhì)且相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)居住環(huán)境較好的學(xué)區(qū)房。避免購(gòu)買那些僅僅依靠學(xué)區(qū)概念支撐，房屋質(zhì)量差、居住舒適度低的 “老破小” 學(xué)區(qū)房，因?yàn)檫@類房產(chǎn)在學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值下降的趨勢(shì)下，可能面臨較大的貶值風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于投資者而言，投資學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)明顯增加。過去，學(xué)區(qū)房憑借其稀缺性和保值增值的特性，成為房地產(chǎn)投資的熱門選擇。但如今，隨著生育率下降、政策調(diào)控以及市場(chǎng)環(huán)境的變化，學(xué)區(qū)房的投資價(jià)值已大打折扣。未來學(xué)區(qū)房溢價(jià)率可能會(huì)從高峰期的 50%-100% 回落至 20%-30%，與普通住宅價(jià)差趨于合理。在這種情況下，投資者應(yīng)謹(jǐn)慎評(píng)估投資學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)和收益，避免盲目跟風(fēng)投資。如果仍然看好房地產(chǎn)投資，可以考慮選擇那些具有綜合優(yōu)勢(shì)的房產(chǎn)，如地段優(yōu)越、交通便利、商業(yè)配套完善、生態(tài)環(huán)境良好的房產(chǎn)，這類房產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)更加穩(wěn)定，受單一因素影響的程度較小。

生育率的雪崩式下降，正在深刻地改變著學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的格局。未來，學(xué)區(qū)房的價(jià)值將不再僅僅取決于教育資源這一個(gè)因素，而是受到多種因素的綜合影響。無(wú)論是家長(zhǎng)還是投資者，都需要密切關(guān)注這些變化，理性看待學(xué)區(qū)房的價(jià)值，做出更加明智的決策。