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課程背景

房地產(chǎn)企業(yè)的近兩年利潤處于下行期。在市場形勢嚴(yán)峻的情況下，控制成本無疑是保證企業(yè)生存的基本手段，作為房企三大成本（土地成本、建安成本、稅務(wù)成本）之一的稅務(wù)成本控制也毫無疑問的成為房企的工作重心。

多年來，房地產(chǎn)企業(yè)一直是高稅負(fù)的行業(yè)，但多數(shù)企業(yè)對稅務(wù)成本的控制是粗放式的，更直白的說是很多企業(yè)一直在用簡單粗暴的方式避稅。國家稅收監(jiān)管卻越來越嚴(yán)，基本建成“無風(fēng)險(xiǎn)不打擾、有違法要追究、全過程強(qiáng)智控”的稅務(wù)執(zhí)法新體系，大數(shù)據(jù)管稅的時(shí)代來臨了，原來簡答粗暴的避稅方式不僅不能降低成本，反而會(huì)給企業(yè)帶來更大的損失。這意味著，房企可能面臨這樣的情況：“利潤比過去低了，稅反而比過去多了。”

需要掌握房地產(chǎn)運(yùn)營全環(huán)節(jié)合理避稅的技巧，在合法合理的前提下最大限度的降低綜合稅負(fù)。

課程以實(shí)務(wù)案例分析為引、課堂實(shí)操、學(xué)員討論、講師點(diǎn)評等方法深入淺出地授課，咨詢式培訓(xùn)，層層剖析新形勢企業(yè)日常業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范過程和處理細(xì)節(jié)，詳細(xì)講解企業(yè)各項(xiàng)實(shí)務(wù)疑難問題的處理辦法，幫您運(yùn)籌帷幄做好稅務(wù)規(guī)劃，把涉稅風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)，通過分享實(shí)戰(zhàn)工具，減少學(xué)員實(shí)際工作量，直接轉(zhuǎn)化為工作成果。

課程收益

1、緊扣實(shí)務(wù)、操做性強(qiáng)：重實(shí)戰(zhàn)、重實(shí)效、重實(shí)用，詳盡解讀房企實(shí)際工作中的熱點(diǎn)問題和風(fēng)險(xiǎn)防范

2、著眼行業(yè)、針對性強(qiáng)：全環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

3、案例為先、數(shù)據(jù)支撐：基于真實(shí)案例數(shù)據(jù)分析，實(shí)務(wù)操作全覆蓋，全面提升籌劃策略、技巧

4、學(xué)員互動(dòng)、現(xiàn)場答疑：學(xué)員帶著問題聽課，現(xiàn)場咨詢，參與解析過程，提出切實(shí)可行的解決方案

課程對象

1、董事長、公司股東、總裁、總經(jīng)理、首席財(cái)務(wù)官、財(cái)務(wù)總監(jiān)、

2、企業(yè)中高層、財(cái)務(wù)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、子公司總經(jīng)理，分公司總經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員、稅務(wù)人員

3、稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所相關(guān)人員

課程大綱

第一部分

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理要算清楚的“大賬”

一、稅務(wù)管理基本面要清楚的事

1、稅務(wù)管理是哪個(gè)部門的事情

2、稅負(fù)是由哪5部分內(nèi)容決定的

3、標(biāo)桿企業(yè)稅務(wù)成本與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較低的5大原因

4、項(xiàng)目預(yù)判要弄清楚的6件事

二、并購重組需要算清哪些賬

1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有哪些不同

2、“免稅重組” 到底是怎么回事？真的可以免稅嗎？

3、免稅重組有哪些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

①免稅重組5個(gè)條件 ②免稅重組有哪6個(gè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

4、承債式收購的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施

①收購方的風(fēng)險(xiǎn) ②轉(zhuǎn)讓方的風(fēng)險(xiǎn) ③目標(biāo)公司的風(fēng)險(xiǎn)

5、非居民企業(yè)間接轉(zhuǎn)讓居民企業(yè)股權(quán)在什么情況下存在被調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)

6、買方包稅到底是怎么回事？有哪些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

案例：A公司名下一工業(yè)用地及地上廠房，原始價(jià)值4000萬，2000年購置（假設(shè)按20年計(jì)提折舊，賬面凈值800萬）。現(xiàn)5億元出售給B公司），A公司要求

三、城市更新業(yè)務(wù)要弄清哪些事

1、政策性搬遷和商業(yè)性搬遷對被拆遷方的納稅影響

2、架構(gòu)布局對稅負(fù)的影響

3、不同的交易模式對稅負(fù)的影響

4、拆遷方不同補(bǔ)償方式的稅收政策

5、當(dāng)?shù)貙Ω黝惒鹳r對象支付補(bǔ)償?shù)暮戏☉{證具體要求

6、與政府合作與談判的稅收要領(lǐng)

7、證明特殊事項(xiàng)的真實(shí)性需要做的功課

四、財(cái)政資金安排的決策原則有哪些

1、收到不同用途的財(cái)政資金的財(cái)稅處理

2、財(cái)政資金安排的決策原則

1、與會(huì)計(jì)核算相關(guān)的稅務(wù)成本

案例分析：某個(gè)項(xiàng)目有住宅和商鋪兩大類產(chǎn)品，住宅均價(jià)6000元，商鋪均價(jià)12000元，土地增值稅清算時(shí)，住宅的增值率-6%，但商鋪的增值率84%

2、與代扣代繳義務(wù)相關(guān)的稅務(wù)成本

案例分析：老客戶介紹新客戶購買一套別墅獎(jiǎng)勵(lì)老客戶50萬元，想一下這種情況如何進(jìn)行財(cái)稅處理……

3、與納稅申報(bào)相關(guān)的稅務(wù)成本

五、及時(shí)足額取得票據(jù)的經(jīng)濟(jì)賬是否清楚

1、付出代價(jià)后取得票據(jù)與未取得票據(jù)稅務(wù)成本的差別

2、及時(shí)取得與未及時(shí)取得票據(jù)的稅務(wù)成本差別

3、存在哪些無形中“漏掉”的票據(jù)

六、特別納稅調(diào)整的調(diào)整邏輯

七、濫用評估增值抵稅風(fēng)險(xiǎn)幾何

第二部分：

如何算明白“政策賬”

一、“避稅和偷稅的區(qū)別”這筆賬是否清楚

二、優(yōu)惠政策的稅務(wù)賬該怎么算

1、稅務(wù)籌劃的最主要的手段

2、稅收優(yōu)惠類型

3、享受優(yōu)惠的企業(yè)，一定得規(guī)范

案例分析：2017年某地稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查某房地產(chǎn)企業(yè)所得稅時(shí)，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)某項(xiàng)目存在超出稅法標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提計(jì)稅成本問題。具體情況是……

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收的特點(diǎn)

1、特殊性 2、復(fù)雜性

3、部分晦澀難懂 4、合作建房、合作分房案例

案例分析：甲房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)A項(xiàng)目小區(qū)過程中，因?yàn)橘Y金不足，吸收乙公司投資入股，投入資金7000萬元（未辦理工商變更），雙方約定，房產(chǎn)建成后……

四、什么是額外的稅務(wù)成本？額外的稅務(wù)成本與哪些因素有關(guān)？

五、解決稅企爭議需要弄明白哪6件事

1、官司贏了，也只是局部的勝利

2、自證清白，是風(fēng)險(xiǎn)防范的利器

3、證據(jù)鏈完整，程序上無瑕疵才立得住

4、證明業(yè)務(wù)活動(dòng)的真實(shí)性是最重要的“技巧”

5、“價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由”的背后邏輯是什么

6、“沒有經(jīng)驗(yàn)、做生意不會(huì)談價(jià)格”，是成本偏高的“拖底” 理由

六、企業(yè)注銷有哪些稅務(wù)成本

1、往來款項(xiàng)的稅務(wù)成本

2、實(shí)收資本、資本公積和留存收益的稅務(wù)成本

3、尚未處置資產(chǎn)的稅務(wù)成本

七、稅務(wù)管理要從哪5個(gè)方面入手

第三部分：

稅務(wù)規(guī)劃的賬是“賬外算賬”

一、稅務(wù)規(guī)劃為什么要做架構(gòu)布局？

1、重復(fù)交稅 2、無法分散風(fēng)險(xiǎn)

3、不能搭橋更多的稅收優(yōu)惠政策 4、喪失收益機(jī)會(huì)

二、稅務(wù)規(guī)劃如何做架構(gòu)布局？

1、股權(quán)布局 2、產(chǎn)業(yè)布局 3、區(qū)域布局

第四部分

房地產(chǎn)企業(yè)全流程涉稅事項(xiàng)分析

一、設(shè)立階段涉稅事項(xiàng)分析

1、什么情況下要設(shè)立集團(tuán)公司

2、拿地主體確定的總體原則

3、項(xiàng)目公司的股東及管理人員設(shè)置要規(guī)避“關(guān)聯(lián)方”壁壘

4、異地開發(fā)一步到位

5、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立時(shí)應(yīng)考慮的其他涉稅關(guān)鍵點(diǎn)

①注冊地與開發(fā)地不一致是否影響納稅 ②土地成本作價(jià)投資需要考慮哪些稅收問題

③設(shè)立子公司還是分公司

二、融資階段涉稅事項(xiàng)分析

1、集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)方的資金拆借風(fēng)險(xiǎn)分析和相關(guān)規(guī)定

2、股東貸款企業(yè)使用的風(fēng)險(xiǎn)分析及實(shí)務(wù)應(yīng)對

3、統(tǒng)借統(tǒng)還有什么局限性？注意事項(xiàng)

4、合開發(fā)不同情況下所得稅如何處理？

5、明股實(shí)債的稅務(wù)成本

三、拿地階段涉稅事項(xiàng)分析

1、拿地條件中存在的有形、無形的“紅線外成本”

①什么是“紅線外成本” ②“紅線外成本”的類型

③如何將紅線外成本計(jì)入土地成本

2、出讓協(xié)議中的各種“坑”

①價(jià)格條款中的各種“坑” ②時(shí)間條款中的各種“坑”

3、交易模式未經(jīng)充分論證或論證過程中未充分考慮稅收因素

①收購方式選擇的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

②合作模式選擇的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

③交易路徑選擇的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

4、拆遷補(bǔ)償中“看不見”的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

5、各地稅收政策和執(zhí)法口徑不一

6、不同地塊之間定價(jià)未合理安排

7、拿地主體的選擇錯(cuò)誤帶來的風(fēng)險(xiǎn)

8、財(cái)政資金的用途未經(jīng)籌劃帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

案例分析：甲公司欲將其全資子公司A（房地產(chǎn)公司）的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格60000萬元。A公司財(cái)務(wù)狀況如下

案例分析：商業(yè)地塊摘牌價(jià)的85%由政府返還給村民，作為村民購買以下物業(yè)（安置條件） 的資金：建筑面積10萬平方米的住宅；建筑面積2.0萬平方米的酒店物業(yè)。

四、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段涉稅事項(xiàng)分析

1、不必要的分期帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、戶型等搭配不合理帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

五、開發(fā)建設(shè)階段涉稅事項(xiàng)分析

1、會(huì)計(jì)核算不當(dāng)帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

①賬簿設(shè)置不當(dāng)?shù)亩悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)

②賬務(wù)處理不當(dāng)?shù)亩悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)

③會(huì)計(jì)信息質(zhì)量導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2、成本結(jié)構(gòu)不合理帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

①收入和成本不配比 ②成本和費(fèi)用的構(gòu)成不合理

③成本和費(fèi)用的界限不清晰

3、部門之間溝通協(xié)調(diào)不利帶

4、如何確定計(jì)稅成本對象的6大原則

5、主要涉稅事項(xiàng)分析

①關(guān)于拆一還一 ②關(guān)于索要發(fā)票

③甲供材的前世今生 ④成本分?jǐn)?/p>

⑤機(jī)器設(shè)備 ⑥借款費(fèi)用的企業(yè)所得稅處理

案例分析：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”），欠乙公司5,000萬元工程款，經(jīng)雙方充分協(xié)商，簽訂一份以商品房抵頂借款的協(xié)議，協(xié)議規(guī)定甲公司……

六、銷售階段涉稅事項(xiàng)分析

1、“買一送一”的涉稅分析

①買房送家電涉稅處理 ②買房送裝修涉稅處理

③買房送物業(yè)涉稅處理 ④買房送車位涉稅處理

2、“老帶新”問題涉稅分析

3、開盤有禮購房抽獎(jiǎng)涉稅分析

4、違約金涉稅分析

5、房企收入確認(rèn)時(shí)間有什么特殊規(guī)定？

6、關(guān)于銷售價(jià)格明顯偏低

7、房地產(chǎn)企業(yè)非法預(yù)售收入是否需要預(yù)繳增值稅、土地增值稅和計(jì)算預(yù)計(jì)毛利 8、分期收款和銀行按揭貸款收入應(yīng)配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

9、持有階段涉稅事項(xiàng)分析

10、項(xiàng)目清算階段涉稅事項(xiàng)分析

案例分析：某企業(yè)計(jì)劃在2020年12月份做竣工備案，12月31日交房。截止2019年12月實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入20億元， 經(jīng)測算該項(xiàng)目實(shí)際毛利率為50%，預(yù)計(jì)毛利率10%，也就是說到2021年5月31日前需繳納“補(bǔ)差” 企業(yè)所得稅稅金2億元。

案例分析：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一樓盤總可售面積70000平方米，出包工程合同總金額50000萬元。2017年為完工年度。2018年5月31號之前取得發(fā)票30000萬元。2018年7月取得發(fā)票10000萬元。2019年7月辦理竣工決算，又取得發(fā)票10000萬元。

七、持有階段涉稅事項(xiàng)分析

1、“售后返租” 的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2、收入確認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)

3、未履行代扣代繳義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

4、從租計(jì)證和從價(jià)計(jì)征的選擇風(fēng)險(xiǎn)

5、租金未加拆分導(dǎo)致多交房產(chǎn)稅

6、免租期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

7、空租期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

八、項(xiàng)目清算階段涉稅事項(xiàng)分析

1、如何確定清算單位

2、成本對象如何劃分

3、清算條件與稅負(fù)的關(guān)系

4、清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何處理

5、增值稅一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法下土地增值稅清算應(yīng)稅收入怎么確定

6、土地增值稅預(yù)繳稅款如何計(jì)算更有利

第五部分

現(xiàn)場交流與問題解決

郝老師

知名房地產(chǎn)財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)派專家；清華大學(xué)總裁班客座教授。

20年房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)、對稅法研究透徹，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，建樹頗深，財(cái)稅理論扎實(shí)、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)極其豐富。多年從事財(cái)稅方面的理論研究與實(shí)踐。

先后為數(shù)十家大型集團(tuán)企業(yè)進(jìn)行納稅風(fēng)險(xiǎn)診斷和財(cái)務(wù)內(nèi)控診斷。特別是對房地產(chǎn)企業(yè)稅收策略及涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范有非常深入的研究。已指導(dǎo)多家房地產(chǎn)企業(yè)多個(gè)項(xiàng)目成功實(shí)施稅收籌劃、土地增值稅清算，服務(wù)的業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造、特色小鎮(zhèn)等。

擅長企業(yè)納稅方案的設(shè)計(jì)，納稅風(fēng)險(xiǎn)控制，合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估、稅收成本控制。用稅收策略解決特有的房地產(chǎn)企業(yè)管理問題，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。

課程實(shí)戰(zhàn)性強(qiáng)、信息量大、案例豐富、分析透徹、簡明扼要、操作實(shí)用；深受客戶和學(xué)員一致好評。

服務(wù)過的主要客戶有：廣州萬科、碧桂園集團(tuán)、中海地產(chǎn)、溫氏集團(tuán)、山東魯商、祥祺集團(tuán)、海南中城建集團(tuán)、偉光匯通集團(tuán)、中鐵地產(chǎn)等。

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在線報(bào)名：2023稅務(wù)管理的算賬邏輯分析及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成本控制策略(北京)