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專題背景

?按我國財稅體制改革進程，財政部正在加快研究房地產業“營改增”方案，房地產企業馬上面臨“營改增”。在房地產市場處于下行趨勢下推出“營改增”，將會對房地產業帶來什么樣的影響？在營改增時間表逐漸推進下，稅務機關是否加大房地產企業的稽查力度？土地增值稅清算首當其沖！特別是年初出臺的財稅【2015】5號文件給企業改制過程中的土地增值稅是否帶來了一絲絲的暖意呢？

企業土地增值稅自查結果與稅務機關清算結論、中介機構清算結果往往有較大的差異，哪一份清算報告稅收風險最低呢？各地在做土地增值稅清算時的口徑有什么不一樣？土地增值稅清算稅務稽查重點是什么？未來土地增值稅的政策將出現什么大變革？如何做好土地增值稅清算？如何在合理合法情況下做好土地增值稅清算的籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產企業應在各環節如何做好銜接工作？如何把撐不同物業類型的清算？

本次課程結合諸多案例，分別從土地增值稅征稅對象到納稅人的認定，從收入時點與金額的確認到扣除項目的認定，從扣除憑證到各稅種的分析，從清算條件到清算結果的比對……在講解土地增值稅流程的同時，我們將穿插成本分攤方法與甲供材重點問題解讀，通過具體的實操案例來闡述成本分攤原則與具體操作方法，讓您切身感受不同的成本分攤對土地增值稅稅負產生的“巨大”影響；針對“甲供材”行為，我們通過概念的解讀、甲乙方雙方不同的會計處理、混和銷售、特殊混合銷售等精髓內容精解，讓您對甲供材不再“恐懼”，不再“陌生”！我們將逐一解讀土地增值稅清算的技巧與風險點，準確把控清算，有效化解賬務處理帶來的棘手問題，達到準確理解新政，掌握稅企納稅爭議的最佳方案。

培訓對象

各房地產企業領導、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

主講內容

一：土地增值稅征稅范圍及計算流程

1．土地增值稅征稅范圍的條件是哪四個？如何理解？

2．土地增值稅納稅人的確認需要注意哪些問題？

3．土地增值稅計算的流程是什么？各個環節如何銜接？

4．集體土地開發是否屬于土地增值稅征收的范圍？

二：土地增值稅清算流程詳解

1．收入確認的原則和依據是什么？確認收入的時點在開發流程的哪個節點？

2．誠意金、違約金在土地增值稅有什么風險？與其他稅種的風險區別在哪里？

3．違約金的扣除憑證需要注意哪些事項？

4．“以地換房”“以房換地”的納稅義務發生時間是？計稅依據如何確定？通過具體的案例給您詳細解讀。

5．如何理解“銷售價格明顯偏低”？具體的標準是什么？是否存在個人所得稅的風險？

6．不同形式下“買一送一”如何控制稅收風險？送車位、送物業、送面積、送旅游、送家電……

7．代收費用如何操作稅收風險最??？在計算土地增值稅的時候需要注意哪些問題？

8．“竣工決算”如何理解？計算土地增值稅的重要意義是什么？

三：土地增值稅重點問題解析

1．土地增值稅扣除項目扣除的四個原則是什么？

2．如何把握“按國家統一規定繳納的有關費用”？契稅、拍賣費用、土地閑置費的待遇有何不同？

3．如何理解合法有效的憑證？白條如何規避稅收風險？

4．不同政府返還資金在會計處理需要注意哪些問題？稅收待遇有何不同？

5．不同方式下取得土地使用權如何確認土地成本？（股權收購、建設-移交、接受土地投資、劃轉、拆一還一等）

6．“拆一還一”方式下的契稅計稅依據如何確定？不同拆遷費支付方式對稅負的影響是什么？

7．耕地占用稅可否作為土地成本？城鎮土地使用稅呢？

8．房地產企業不同時間節點取得土地，土地使用稅納稅義務發生時間如何把握？

9．和政府置換土地，政府沒有及時交付，土地使用稅開始時間如何處理？

10．拆遷費如何列支風險最??？記賬憑證如何列示？如何應對“現金”科目金額較大的困惑？

11．人防設施發生的成本可以扣除嗎？紅線外的道路、公共設施配套開發是否可以扣除？

12．資本化利息如何歸集開發成本？資本化的起點和終點如何把握？

13．開發間接費是否可以列支業務招待費？差旅費？會議費？私車公用？

14．企業不同融資方式稅收風險如何控制？（銀行借款、股東借款、民間融資、轉貸、委托貸款、統借統還、明股實債、財務顧問費、罰息等等）

15．地方附加、價格調節基金是否視同稅金扣除？稅金是計提數？還是實際繳納金額？

16．土地增值稅為什么要加計扣除？七種不同情況加計扣除的稅收分析。

17．如何計算不同類型的土地增值稅臨界點，使得土地增值稅的最佳稅負？

18．如何把握與理解土地增值稅強制清算和通知清算？

19．土地增值稅清算單位和清算對象的確定標準是什么？如何分期？如何分類？

20．清算開始后憑證的截止時間是如何規定？清算后發生的后續成本是否可以“二次清算”？

21．成本分攤的方法有哪些？不同的成本對象如何采取“合理”的分攤方法？

22．不同成本對象采取不同的成本分攤方法如何結合？對企業整體稅負的影響是什

么本課程通過具體的案例，為您一一解讀成本分攤的奧妙于精髓，讓您不再為此困惑。

23．項目內進度不一，卻達到“通知清算”的條件，如何分攤公共配套費？

24．支付給境外的設計費、勘察測繪費是否可以扣除？

25．如果成本部分賬務有所欠缺，是否可以核定成本金額？核定的標準是什么？

四：重點問題解析

1．什么是裝修？銷售精裝房的利與弊有哪些？

2．什么是軟裝？什么是硬裝？二者的稅收待遇是否相同？

3．不同形式的售樓部如何進行會計處理？如何歸集發生的成本費用？稅收對此又是如何規定的？如何協調可以減輕稅負？

4．售樓部是否繳納房產稅？ 物業用房是否會產生房產稅？

5．什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？

6．如何劃分材料和設備？二者的稅收待遇有什么不同？

7．“甲供材”業務雙方如何進行會計處理？如何納稅？

8．“甲供材”業務如何開具發票？如何索取發票？

9．裝飾勞務和“甲供材”稅收處理有什么差異？

10．發生“甲供材”業務如何進行提供相關的資料？

11．勞務分包、鋼構立體車位如何索取發票？

12．人防車位收入是否征收土地增值稅？沒有產權的車位呢？

13．車位的不同類型在計算土地增值稅的時候如何計入收入？成本如何配比分攤？

五：解讀重慶市土地增值稅政策。

六：專家現場預留時間與學員互動答疑解惑。

王老師

‖主講專家‖王老師：會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；數十家房地產企業稅務顧問、答疑專家。有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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