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課程前言

主題商業是面向某一類特定目標消費群體的、以目標群體的需求為導向不限經營商品類的、極富創新型的零售業態。主題商業有"形"和"意"之分，所有關聯都在消費者的消費行為上，都趨向于一個能夠集中滿足相似消費行為習慣的商業，通俗講就是引起消費者議論的話題。有了這個"話題"主題商業就有了"靈魂"，有了獨特生命力，這也是主題商業區別于其它零售業態的關鍵所在。

"奧特萊斯"是英文OUTLETS中文直譯。也被稱為"品牌直銷購物中心"。最早誕生美國，迄今近一百年歷史，但真正有規模發展從1970年左右開始。Outlets最早是"工廠直銷店"專門處理工廠尾貨，后來逐漸形成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，并逐漸發展成為一個獨立的零售業態。OUTLETS具有馳名世界的品牌，難以想象的低價，方便舒適的氛圍等優勢。

在中國商業地產競爭白熱化與商品同質化的時代，尋求新的商業模式以及轉型求生存成為商業地產開發商的主要任務，主題商業與奧特萊斯因其商業屬性的特殊性成為熱捧的商業業態深受商業地產開發商青睞，而其招商運營的技術要求也較高，要想成功開發運營也非易事，因此，尋求學習途徑成為商業地產開發商成功開發運營的基本要求。

課程對象

各房地產開發公司、商業地產開發公司、商業地產投資公司、地產投資公司、商業地產策劃咨詢公司、商業管理運營公司、商業地產規劃設計公司、商業地產物業公司等董事長、總經理以及項目高級決策人、高管、項目開發負責人、項目操盤人、商業地產策劃人、商業招商運營管理高管等。

課程大綱

第一天 主題商業（早上9:00-下午16:30）

一.主題商業的必然性與基本要求

同質化商業太多，另辟它徑

-----無法定位 無奈選擇

主題商業有特色，與眾不同

-----標新立異 創新選擇

市場細分，細化產品

-----尋求藍海 競爭選擇

案例：某社區商業、美國城

二.主題商業內涵剖析與具體體現

當地具體文化、歷史、生活方式、自然環境、商業條件、消費特點、運營基礎等特殊條件所賦有的某種特定商業形態，是其它條件所不具備的商業消費內容和形式

商業經營形態的細分市場的某種類型

偏重某一服務領域、服務范圍消費內容的商業形式

既包括商業業態也包括獨有外在形式

主題皆具鮮明特色

——所謂特色，首先是宜地——最適合此地此況下產生的。非此所不能的某種商業形態，具有獨特潛資、特殊價值和商業稟賦

——特色,可以借鑒不可模仿，是此地此時、土生土長

案例：北京798、上海新天地

三.主題商業是市場長期發展變化的結果

城市街區商業

集中購物商業

集中復合商業

體驗休閑商業

主題細分商業

四.主題商業是市場發展到細分市場的趨勢

當前和未來, 一二線城市大型商業開始精致化細分,會出現各種主題商業,而三四線城市和城市新區,則以集中度高的復合類大型商業為主

五.主題商業主要類型

兒童主題

藝術主題

歷史主題

文化主題

游藝主題

六.各類主題商業介紹

案例

北京僑福芳草地

成都寬乍巷

成都太古里

廣州正佳新海洋館

七.國內主題商業發展出現的一些問題

案例

北京臺灣街

武漢法國街

上海華亭老街

西安大唐西市

八.定位策劃主題商業原則

原則：在平凡中找出不凡

可以借鑒

不可模仿

極其深入

細致研究

項目潛資

特殊價值

商業稟賦

案例： 鄭州傳媒大道

九.開發主題商業需要注意的若干問題

討論案例： 蘇州誠品書城商場

十、主題商業招商運營疑難解析

第一天 下午（16:30-18:00）

內容：課后專項咨詢指導

方式：預約登記，老師與學員可一對一就項目問題咨詢指導，根據人數多少確定每人咨詢時間。

第二天 奧特萊斯（早上9:00-下午16:30）

一、奧特萊斯商業基本概念

奧特萊斯商業產生發展解讀

世界奧特萊斯商業短短四十年就完成了產生和高度壟斷的產業過程

探究其短暫的過程會使我們有所感悟

二、世界奧特萊斯商業形成淵源

奧特萊斯商業基本情況

國外Outlets發展趨勢

國外Outlets發展特點

各國Outlets基本情況

美國Outlets

案例: 紐約Woodbury Outlets

案例：美國新澤西花園購物中心

日本Outlets

案例 日本御殿場

歐洲Outlets

案例 英國倫敦比斯特Outlets

總結：世界Outlets發展基本特點和規律

三、中國僅僅10年左右遍地開花，探尋奧特萊斯商業地產藍海模式

中國的Outlets

國內Outlets案例

案例：北京燕莎奧特萊斯

案例: 上海青浦奧特萊斯

案例: 天津武清佛羅倫薩小鎮

總結：國內Outlets發展存在的主要問題

四、奧特萊斯購物小鎮商業地產開發基本特點、要求

奧特萊斯項目選址基本特點、要求

案例 美國新澤西花園奧特萊斯

案例 韓國嗎理由 三星奧特萊斯

案例 日本御殿場

北京懷柔奧特萊斯與上海青浦奧特萊斯比較

五、奧特萊斯小鎮設計規劃的基本要素

地塊規劃

總平面-分區

動線-步行車流與出入口、車位

建筑風格

步行街布局、寬度

商鋪規格、進深與面寬

體量

景觀-水系

娛樂游藝

代表性項目的設計基本參數參考

六、奧特萊斯商業空間設計基本要求

外立面

店招和廣告

導引導示系統

照明等展示系統

七、奧特萊斯商業運營的物業條件基本要求

八、奧特萊斯購物小鎮開發研究的總結

九、奧特萊斯招商運營疑難解析

第二天 下午（16:30-18:00）

內容：課后專項咨詢指導

方式：預約登記，老師與學員可一對一就項目問題咨詢指導，根據人數多少確定每人咨詢時間。

孫老師

從事商業和商業地產工作30余年，目前依然是商業地產一線的操盤手。曾擔任商業地產公司和商業管理公司決策運營高管，從事過的項目累計約四十多個、三百多萬平方米。曾主導過大型商業地產項目的概念規劃設計、定位、業態規劃、招商策劃與實施，提供過開發和銷售策略。曾運營過多個大型綜合商業項目并取得良好成績；有著非常豐富的項目定位規劃經驗及商業資源、數十項成功的運營案例、大型綜合商業的成功經營經驗與管理經驗，并具備一定的項目開發建設管理方面的經驗。曾主導過鄭州國貿中心、安徽合肥國際購物廣場、上海松江開元商業廣場的定位、規劃、開發管理、招商、開業、試業調整、經營管理。曾主持過沈陽五洲商業廣場、唐山遠洋城，河北邢臺天一商業廣場、湖北隨州隨縣新縣城商業規劃等大型城市綜合體的功能定位與業態規劃、招商、開業運營。曾參與過新世界北京崇文商業綜合體、北京通港大廈、北京萬通新世界、北京方恒國際商業中心等多項目的規劃定位招商開業等。曾做為評審委員參加北京石家莊、河南鄭州、湖北隨州隨縣等城市改造商業規劃和大型綜合體的規劃論證。曾為河南、 山西、 陜西、 河北、 湖南、 四川等地的多個商業地產項目銷售進行輔導與培訓。

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