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課程簡介

2019年4月16日財政部辦公廳和國家稅務總局辦公廳聯合起草并向相關部委下發了《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》，這意味著土地增值稅立法工作又向前邁進了一步，土地增值稅為什么要立法？有哪些重大變化？會給房地產企業帶來哪些影響？如何應對？財務人員如果不能及時了解這些變化帶來的影響并提前應對，土地增值稅納稅風險將無法避免。

本課程將詳細解讀土地增值稅立法的背景、分析土地增值稅立法的八大變化及對房地產企業的影響與應對策略，并以土地增值稅計算流程為主線，結合北京市土地增值稅最新政策和國地稅合并的征管要求，詳細梳理土地增值稅難點問題，結合實際案例進行土地增值稅模擬清算練習，使學員在學習過程中既學到了知識又能掌握很多獨立分析問題和解決問題的方法，從而達到能從容應對土地增值稅清算的目的。

課程收益

1．了解土地增值稅立法對房地產企業的影響與應對策略；

2．了解新形勢下土地增值稅清算的難點及應對策略；

3．解決土地增值稅難點重點問題并掌握清算技巧；

4．了解土地增值稅籌劃方法；

5．熟練掌握土地增值稅清算流程及計算方法。

培訓對象

各房地產開發企業主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程內容：

第一節：《土地增值稅法》征求意見稿解讀

1．《土地增值稅法》征求意見稿出臺的背景

2．《土地增值稅法》征求意見稿八大變化解讀

3．土地增值稅立法對房地產企業的影響

第二節：新形勢下土地增值稅難點問題與應對策略

1．集體土地將納入征稅范圍對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題

2．清算條件變化對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題

3．營改增對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題

4．國地稅合并及部門配合加強對土地增值稅清算管理的影響及帶來的難點問題

5．嚴厲調控政策對房地產企業銷售模式的影響及納稅風險問題

6．新形勢下土地增值稅清算的應對策略

第三節：土地增值稅收入總額確認的難點問題解析與應對

1．土增稅收入總額、增值稅應稅銷售額及企業所得稅收入總額的區別與辨析

2．簡易計稅老項目收入確認難點問題

3．一般計稅項目收入確認的難點問題

4．跨營改增過渡期項目土增稅收入確認的難點問題

5．多合同銷售的風險分析及應對策略

6．收取違約金、裝修費、代收款項的涉稅風險

7．不動產對外投資的涉稅難點

8．以房抵債的涉稅難點問題

9．三舊改造涉及的收入確認難點問題

10．不動產無償捐贈的難點問題

11．地下人防出租的收入確認難點問題及風險點

12．銷售無產權配套設施的收入確認難點問題

13．稅務機關土增稅收入審核重點及風險防范

第四節：土地增值稅扣除項目難點問題解析與應對

1．一般計稅項目簡易項目土地價款扣除有何區別？

2．土地價款抵減增值稅銷售收入導致的銷項稅額減少是否應沖減土地增值稅土地成本？

3．與土地取得相關的利息違約金的處理

4．土地取的環節的契稅和印花稅是否屬于土地價款

5．土地招投標傭金在土地增值稅清算時的處理？

6．紅線外支出如何處理？

7．五種返還款的納稅處理案例解析

8．股權收購模式取得土地成本解決策略

9．接受投資取得土地使用權

10．土地價款入賬憑證

11．新老項目開發成本扣除原則如何確定？

12．一般計稅項目取得什么發票對土地增值稅清算有利？

13．拆遷補償成本如何確認？憑什么要件區分政府行為還是市場行為？扣除憑證有什么不同？超標準補償如何扣除？

14．項目調研費、咨詢費項目、會議費、臨時辦公室建造及消耗品、業主支付委托擔保費等費用如何處理？

15．樣板間裝裝修費

16．水電費、建筑工程勞動保險、招標代理費、房屋測繪費、財產綜合保險費等如何處理？

17．小區外的山體公園是否可以進開發成本？

18．開發間接費用歸集應注意哪些風險？項目管理人員的五險一金、職工教育經費、工會經費

19．工程保險費，前期物業費等如何處理？如何合理加大開發間接費用？

20．金融機構證明如何確認？

21．什么是能按轉讓項目分攤利息？項目全部為自有資金如何扣除？允許據實扣除利息的截止時點如何確定？財務咨詢費顧問費可否據實扣除？集團內部統借統還的借款利息如何扣除？

22．實際發生的開發費用小于按比例計算的開發費用如何扣除？

23．稅金及附加扣除難點問題

24．加計扣除難點問題有哪些？房地產企業受讓在建工程繼續開發是否可以加計扣除？銷售未完工產品如何確認扣除項目？舊房如何判斷？銷售舊房如何確認扣除項目？

25．建安發票的開具要求及審核要點

26．開發成本與開發費用的審核與劃分技巧與案例實操

27．開發成本賬簿設置及分攤技巧

28．已取得發票，未支付工程款，土增稅清算時可否扣除？

29．成本偏高的風險判斷與處理方法

第五節：土增值稅清算政策及運用技巧

1．土地增值稅清算不得不熟悉的15個主要文件

2．土增稅清算單位、計算單位準確劃分技巧

3．應清算與可清算項目準確把握技巧

4．清算后再銷售如何計算土增稅的政策誤區及應對

5．清算后再取得發票如何處理

6．核定征收的運用策略

7．土地增值稅稅收優惠及應用

8．新老項目清算技巧

第六節：土地增值稅籌劃方法

1．變量引進籌劃法

2．項目立項技巧與清算分類技巧

3．價格策略籌劃法

4．成本分攤技巧

5．借款利息處理技巧

6．合作建房籌劃的誤區與風險防范

7．核定征收籌劃法

第七節：土地增值稅模擬清算

1．為什么要模擬清算？

2．土增稅模擬清算的準備工作與具體實施流程

3．跨營改增過渡期老項目土地增值稅模擬清算案例

4．新項目土地增值稅模擬清算案例

第八節：老師現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

董老師

董老師：中國注冊會計師，注冊稅務師，律師。多年從事財稅方面的理論研究與實踐。擅長企業納稅方案的設計，納稅風險控制，合同涉稅風險管控、稅企爭議的協調以及集團公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。現任某大型培訓中心首席培訓師，國內五A級致通振業稅務師事務所首席稅務顧問，中國稅務師行業后續教育特聘講師，北京注冊稅務師協會專家師資庫特聘講師，房地產企業管理網特聘講師，解稅寶科技有限公司特聘專家。

董老師是實戰型企業培訓師和資深財稅顧問。先后在國內大中城市演講幾百場，培訓過知名企業上千家，并兼任多家房地產公司及大型集團公司的稅務顧問，先后為數十家大型集團企業進行納稅風險診斷和財務內控診斷，為企業成功地進行稅收籌劃,并創造了巨大的經濟效益。講課深入淺出、內容準確、分析透徹、操作實用，輕松自如，深受學員好評！

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