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課程背景

城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興，以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)對政府融資平臺的融資限制，大規(guī)模實(shí)施舊城改造和城市更新，使得企業(yè)參與一級開發(fā)可能性越來越大。

土地一級開發(fā)由于政策、法律等限制，與二級開發(fā)在開發(fā)思維、方法、模式等方面有著本質(zhì)的差異。

城鎮(zhèn)、城市郊區(qū)、三四線城市在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口集聚等方面基礎(chǔ)薄弱，土地成片開發(fā)前期的土地一級開發(fā)將面臨不少難題，為企業(yè)開發(fā)帶來不少難題。

一方面，企業(yè)參與一級開發(fā)能有利于實(shí)現(xiàn)一、二級開發(fā)聯(lián)動，能更好地分享城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興的發(fā)展成果；另一方面，開發(fā)過程中一旦一級開發(fā)問題沒有處理好，就將為企業(yè)帶來資金回收困難、土地?zé)o法獲取、開發(fā)滯后等一連串難題。

所以：企業(yè)在參與鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化過程中，如何有效處理一級開發(fā)的問題是企業(yè)必須面臨的選擇。核心提示：隨著鄉(xiāng)村振興、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，土地開發(fā)重心：

1、從城市中心向城市郊區(qū)轉(zhuǎn)移；成片大規(guī)模復(fù)合開發(fā)、區(qū)域開發(fā)

2、從一線、省會城市向三四線城市、區(qū)域中心等城鎮(zhèn)化重點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移

3、從純土地獲取向附帶拆遷、功能置換、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)等方式轉(zhuǎn)變

4、從純房地產(chǎn)開發(fā)向附帶產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游等綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變

課程背景

1、一級開發(fā)的機(jī)遇：城市更新、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)發(fā)展與政策

2、土地一級開發(fā)與二級開發(fā)：思維、模式與關(guān)系

3、一級開發(fā)基礎(chǔ)、一二級開發(fā)聯(lián)動以及相關(guān)法律要求

4、土地一級開發(fā)操作中的核心問題分析及解決途徑

5、政企合作模式、資金流轉(zhuǎn)與土地流轉(zhuǎn)

6、如何實(shí)現(xiàn)土地有效獲取和資金的有效流轉(zhuǎn)

7、國內(nèi)先進(jìn)案例分享以及關(guān)鍵問題處理機(jī)制

8、大規(guī)模土地開發(fā)中拆遷、功能置換、土地指標(biāo)等關(guān)鍵問題處理分析

9、土地一級開發(fā)中土地價值、增值方式與功能設(shè)立

10、一級開發(fā)退出、風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)控制模式設(shè)計(jì)

課程對象

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計(jì)副總、營銷副總

2、前期/拓展部門負(fù)責(zé)人、投資部門負(fù)責(zé)人、策劃部門負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、營銷部門負(fù)責(zé)人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計(jì)、營銷等部門精英從業(yè)者

課程內(nèi)容

第一部分：一級開發(fā)機(jī)遇與發(fā)展現(xiàn)狀

Part 01：土地一級開發(fā)與城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷史

1、城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷史

2、土地一級開發(fā)在城鎮(zhèn)化中承擔(dān)的主要職責(zé)

土地一級開發(fā)的主要職能

土地一級開發(fā)的主要流程

土地一級開發(fā)的主要參與主體與資金運(yùn)作方式

案例：常州市新北區(qū)土地一級開發(fā)的歷史分析

Part 02：土地一級開發(fā)遇到的主要瓶頸與未來趨勢

1、土地一級開發(fā)遇到的主要瓶頸

供給側(cè)改革與政府隱性負(fù)債

物權(quán)法與產(chǎn)權(quán)分割對土地開發(fā)帶來的主要影響

區(qū)域下沉之后的經(jīng)濟(jì)破題思路

2、土地開發(fā)的未來趨勢

一二線城市中心區(qū)的舊改訴求

三四線城市的片區(qū)開發(fā)（文旅開發(fā)）訴求

經(jīng)濟(jì)性弱化、產(chǎn)業(yè)性提升的綜合訴求

監(jiān)管控制與政策引導(dǎo)的綜合訴求

Part 03：一級開發(fā)的現(xiàn)行政策梳理

1、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化政策解析

城市更新政策

棚戶區(qū)改造

鄉(xiāng)村振興與老舊小區(qū)改造

民間資本參與土地整理的相關(guān)規(guī)定

2、重點(diǎn)城市的政策解析

深圳與珠三角的城市更新政策

北京的舊改政策

上海的老舊小區(qū)改造政策

Part 04：一級開發(fā)的規(guī)范與要求

1、我國現(xiàn)行法律體系對土地管理的要求

操作主體：政府、土地儲備中心、城投公司、二級開發(fā)公司

政策資金通道

2、土地出讓金管理和土地儲備金管理有關(guān)規(guī)定

國家對土地開發(fā)的法律規(guī)定；

土地出讓金的收支兩條線；

土地儲備金管理

相關(guān)規(guī)定帶來的操作問題…

3、土地一級開發(fā)操作主體的變遷

第二部分：土地一級開發(fā)基礎(chǔ)

Part 01：區(qū)域開發(fā)含義和現(xiàn)狀

1、區(qū)域開發(fā)概念、來由；我國區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀

2、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)系與區(qū)別

一級開發(fā)與二級開發(fā)的聯(lián)系與區(qū)別

介入一級開發(fā)對于二級開發(fā)的幫助

片區(qū)開發(fā)對于二級開發(fā)的提升與幫助

案例：萬科良渚文化村

3、區(qū)域開發(fā)的主要內(nèi)容

4、區(qū)域開發(fā)操作主體要求

5、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的差別、關(guān)系

Part 02：土地一級開發(fā)與流程

1、土地生命周期與一二三級開發(fā)

1.1 一級開發(fā)

起始/終止階段：從毛地到凈地

主要內(nèi)容：征遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地/城市規(guī)劃調(diào)整、土地指標(biāo)獲取、政策處理

主要合作伙伴：城市投資公司/城市政府

1.2 二級開發(fā)

起始/終止階段：從掛牌到產(chǎn)權(quán)

主要內(nèi)容：掛牌/交易，建設(shè)，產(chǎn)權(quán)，銷售/移交

主要合作伙伴：開發(fā)商/銀行/融資機(jī)構(gòu)

1.3 三級運(yùn)營

起始/終止階段：產(chǎn)權(quán)/股權(quán)退出

主要內(nèi)容：運(yùn)營，資產(chǎn)處置/股權(quán)退出

主要合作伙伴：重資產(chǎn)持有商/輕資產(chǎn)運(yùn)營商

2、一級開發(fā)的幾個環(huán)節(jié)

城市進(jìn)入性；區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計(jì)。定位與規(guī)劃；區(qū)域運(yùn)作策略與土地營銷；區(qū)域增值…

3、土地一級開發(fā)的基本流程

Part 03：企業(yè)參與一級開發(fā)模式分析于案例分析

1、全程運(yùn)營模式

模式解析；全程運(yùn)營模式的要點(diǎn)

浙江寧波某鎮(zhèn)生態(tài)新城開發(fā)（全過程參與）

2、主導(dǎo)整合（資源整合）模式

模式解析；操作要點(diǎn)與成功要素

江蘇蘇州某鎮(zhèn)高鐵新城開發(fā)（基建參與）

3、一級主導(dǎo)（二級合作）開發(fā)模式

模式解析；操作要點(diǎn)與成功要素

上海某特色航空運(yùn)動主題小鎮(zhèn)開發(fā)（運(yùn)營參與）

4、PPP投資（公建代建開發(fā)）模式

?●模式解析；操作要點(diǎn)與成功要素

慈溪某生態(tài)新城核心區(qū)的PPP投資模式案例分析（代建參與）

Part 04：民企介入?yún)^(qū)域開發(fā)的重點(diǎn)與特點(diǎn)淺析

二級土地控制程度

.土地出讓金返還制度

土地超額收益分成制度

政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析

第三部分：一二級聯(lián)動問題解析（討論課）

Part 1：一級開發(fā)過程中的核心問題

1、土地流轉(zhuǎn)方式

土地性質(zhì)、土地指標(biāo)；土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程安排；土地流轉(zhuǎn)中的成本概算

2、資金流轉(zhuǎn)方式

合作投資方式；投資概算；投資計(jì)劃（年度、季度）；投資與收益關(guān)系概算（年度、季度）

資金監(jiān)控方式

國內(nèi)一級開發(fā)典型的資金流轉(zhuǎn)模式講解

3、合作方式與工作界面（合作協(xié)議中明確）

合作方的權(quán)利；合作方的責(zé)任（各方干什么）；合作決策機(jī)制。土地增值收益分成方式與核算機(jī)制

Part 2：一、二級開發(fā)聯(lián)動開發(fā)實(shí)現(xiàn)方式（土地控制方式）

1、土地控制含義及控制方式

2、合作協(xié)議控制

3、規(guī)劃控制

控制要點(diǎn)、城市案例啟示

4、關(guān)鍵設(shè)施控制

控制要點(diǎn)、城市案例啟示

5、流程控制

控制要點(diǎn)、城市案例啟示

6、其他控制方式

第四部分：一級開發(fā)中的成本與風(fēng)險(xiǎn)（討論課）

Part 1：一級開發(fā)中的成本構(gòu)成

1、成本控制風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)注因素

征遷安置

土地流轉(zhuǎn)與面上政策處理

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)

土地平整與工程立項(xiàng)

其他

2、總的成本構(gòu)成

各成本項(xiàng)的構(gòu)成與比例關(guān)系；各成本項(xiàng)的影響因素；各成本項(xiàng)對一級開發(fā)總成本的影響

Part 2：土地一及開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)與控制

1.政策風(fēng)險(xiǎn)分析

2.二級土地控制程度

3.土地出讓金返還制度

4.土地超額收益分成制度

5.政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析

第五部分：區(qū)域開發(fā)、一級開發(fā)區(qū)城市進(jìn)入性問題

Part 1：一級開發(fā)與二級開發(fā)城市選擇

1、一級開發(fā)、二級開發(fā)關(guān)系

二級開發(fā)城市選擇（以始為終；以終為始）

房地產(chǎn)市場城市分類（核心區(qū)、外延區(qū)、斷裂帶、飛地）

不同房地產(chǎn)市場中一級開發(fā)的機(jī)會分析

2、一級開發(fā)城市選擇特征

土地市場是房地產(chǎn)市場關(guān)系

產(chǎn)業(yè)、人口對一級開發(fā)影響

城市、城市群與一級開發(fā)

城市發(fā)展目標(biāo)（十四五規(guī)劃）與城市發(fā)展政策對一級開發(fā)的影響

3、一級開發(fā)城市選擇中關(guān)注的問題

城市能級與城市潛力

城市發(fā)展階段與城市發(fā)展訴求

城市發(fā)展模式與一級開發(fā)政策支撐

領(lǐng)導(dǎo)在職與任職情況

第六部分：一級開發(fā)與一、二級開發(fā)中的政企合作模式

Part 14：政企合作模式

1、政企合作投資模式

股份構(gòu)成關(guān)系；出資方式與界定；企業(yè)墊資（代墊政府股本）返還方式與計(jì)息方式；股份與增值收益的關(guān)系…

2、政府合作的管控模式

管理架構(gòu)設(shè)計(jì)；管理層人選界定；決策機(jī)制與流程；資金管理、投資決策機(jī)制與管理…

3、政企合作中權(quán)、責(zé)、利界定

政府的權(quán)、責(zé)、利；投資企業(yè)的權(quán)、責(zé)、利；合作組織的權(quán)、責(zé)

Part 15：政企合作協(xié)議要點(diǎn)（結(jié)合案例）

1、一級開發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)

2、結(jié)合案例（成功合作協(xié)議）合作協(xié)議的關(guān)鍵點(diǎn)講解

關(guān)于合資公司的約定

關(guān)于項(xiàng)目定位與規(guī)劃的約定

關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的約定

關(guān)于土地出讓與土地指標(biāo)的約定

關(guān)于成本約定與資金流轉(zhuǎn)的約定…

Part 16：退出與退出機(jī)制

1、一級開發(fā)企業(yè)退出的含義

2、一級開發(fā)企業(yè)退出的幾種方式

3、一級開發(fā)企業(yè)退出一級開發(fā)可能面臨的問題

4、退出過程中核心問題的處理方案

5、方便退出的機(jī)制設(shè)立

曾老師

講師簡介：

現(xiàn)任某標(biāo)桿房企投拓總

原萬科規(guī)劃與投資總監(jiān)

十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國家注冊規(guī)劃師，重慶大學(xué)本科畢業(yè)。曾任職于萬科地產(chǎn)、時代地產(chǎn)等房開企業(yè)，常州市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等乙方設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，并曾在政府部門擔(dān)任建管所代所長，經(jīng)歷房地產(chǎn)項(xiàng)目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負(fù)責(zé)城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的對外拓展、投資分析及參與投后項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理，負(fù)責(zé)組織撰寫投資報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測算等工作。期間完整經(jīng)歷多個項(xiàng)目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購、綜合新城開發(fā)、ppp等多種項(xiàng)目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項(xiàng)目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目等。

主要參與的項(xiàng)目：

《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》——航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動關(guān)系。

《泰州市老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)》——對于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復(fù)和控制以及城市形象的策劃和城市設(shè)計(jì)元素的管控等。

《常州市清涼片區(qū)舊城更新規(guī)劃及政策研究》——以政策為出發(fā)點(diǎn)的片區(qū)總體更新研究，主要目標(biāo)是研究在新的舊更形式下政策機(jī)制的設(shè)定建議和探索方向，屬于技術(shù)儲備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調(diào)整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標(biāo)定位和發(fā)展路徑的研究

《常州市武進(jìn)區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項(xiàng)規(guī)劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮(zhèn)建管所代所長時從事的主要工作：

編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計(jì)劃，劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標(biāo)等。

主講課題：

《土地全周期開與產(chǎn)業(yè)勾地（土地二三級聯(lián)動）與舊改（土地一二級聯(lián)動）開發(fā)詳解》

《產(chǎn)業(yè)勾地與城市更新案例詳解》

《房地產(chǎn)全生命周期視角下的項(xiàng)目投資測算》

《新特殊經(jīng)濟(jì)形勢下的房地產(chǎn)投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購?fù)顿Y執(zhí)行、風(fēng)險(xiǎn)控制及實(shí)操案例深度解析》

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