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課程大綱

一、資管篇：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投融管退

1.產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)管理核心思維

為什么資產(chǎn)管理越來(lái)越重要

提升資產(chǎn)收益的“兩架馬車“

經(jīng)營(yíng)收益NOI的提升點(diǎn)在哪里

三種常用的估值方法（收益法、市場(chǎng)法、成本法）

2.產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資決策模型

如何以業(yè)主方或投資人視角分析和判斷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資潛力？

什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資戰(zhàn)略分析模型？

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資決策中如何進(jìn)行城市甄選、市場(chǎng)準(zhǔn)入？

有哪些通用的投資決策工具及方法適合在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資決策中應(yīng)用？

如何進(jìn)行資產(chǎn)估值？影響項(xiàng)目估值的因素有哪些？

如何衡量投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值？如何尋找投資價(jià)值洼地？

3、提升經(jīng)營(yíng)收益NOI的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里

如何判斷存量資產(chǎn)能否改造升級(jí)

資管視角下NOI優(yōu)化提升原理與空間

資管視角下的成本控制解讀

4、產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資模式

什么是正杠桿、負(fù)杠桿

融資是不是越多越好？

降低所有者權(quán)益是未來(lái)的新選擇

產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資產(chǎn)品

地產(chǎn)下行和存量時(shí)代背景下，園區(qū)融資的創(chuàng)新實(shí)踐

5、產(chǎn)業(yè)園區(qū)退出路徑解析

資產(chǎn)退出的幾種方式

大宗交易核心難點(diǎn)、主流方式、市場(chǎng)趨勢(shì)和投資機(jī)會(huì)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)收并購(gòu)常見(jiàn)模式

資產(chǎn)收購(gòu)（流程架構(gòu)、優(yōu)缺點(diǎn)、適用場(chǎng)景、涉稅、風(fēng)險(xiǎn)、案例）

股權(quán)收購(gòu)（直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資收購(gòu)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)剝離后轉(zhuǎn)讓（劃轉(zhuǎn)、分立、作價(jià)入股）

特殊交易（明股實(shí)債、小股操盤、代建代融、破產(chǎn)重整、法拍、涉國(guó)有資產(chǎn)交易）

二、REITs篇：產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)證券化

1.REITs基本情況和市場(chǎng)

•資產(chǎn)證券化 – ABS、CMBS和類REITs銀行

•基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs)的基本概念

•美國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展概況

•亞洲REITs市場(chǎng)發(fā)展情況

•大陸不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)展情況和趨勢(shì)

2.不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品案例

•招商蛇口REITs案例解析

•首鋼綠能REITs案例解析

•印力消費(fèi)性基礎(chǔ)設(shè)施REITs案例解析

3.REITs交易結(jié)構(gòu)和涉稅分析

•REITs交易架構(gòu)

•REITs資產(chǎn)重組方式

•資本市場(chǎng)如何評(píng)價(jià)REITs產(chǎn)品

•REITs的稅務(wù)問(wèn)題和溢價(jià)處理

•其他創(chuàng)新交易模式（資產(chǎn)包方案、股權(quán)轉(zhuǎn)讓+REITs、REITs之路的前置準(zhǔn)備、長(zhǎng)期租約+聯(lián)合運(yùn)營(yíng)、類REITs+ABS/CMBS）

4.基金投資退出路徑分析

5、我國(guó)資產(chǎn)證券化政策研判

三、運(yùn)營(yíng)篇：股權(quán)評(píng)估和激勵(lì)

•資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

•項(xiàng)目全周期投資測(cè)算

•評(píng)估項(xiàng)目投資的關(guān)鍵核心指標(biāo)有哪些

•資產(chǎn)評(píng)估和股權(quán)評(píng)估

•股權(quán)激勵(lì)措施

四、金融篇：金融大行業(yè)趨勢(shì)

•對(duì)未來(lái)五年中國(guó)地產(chǎn)金融的判斷和預(yù)測(cè)

•地產(chǎn)基金的發(fā)展歷史，結(jié)合前二十中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展的兩個(gè)周期

•產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的發(fā)展和未來(lái)

•在錢緊、監(jiān)管日趨增強(qiáng)的行業(yè)環(huán)境下，地產(chǎn)金融該怎么做？

•存量時(shí)代下，地產(chǎn)基金要怎么做：如何應(yīng)對(duì)違約潮？如何應(yīng)對(duì)強(qiáng)監(jiān)管？

總結(jié)與互動(dòng)環(huán)節(jié)

•課程回顧與總結(jié)

•學(xué)員提問(wèn)與答疑

•交流與反饋

張老師

講師簡(jiǎn)介：

張寶明老師

資深投資人、重塑資產(chǎn)價(jià)值實(shí)戰(zhàn)專家

北京大學(xué)工商管理碩士

CPM國(guó)際注冊(cè)資產(chǎn)管理師

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)派專家

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)全周期資產(chǎn)管理專家

曾任香港公司資管部高管

北京某創(chuàng)新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司創(chuàng)始人

央企和上市公司內(nèi)訓(xùn)金牌講師

編著《產(chǎn)業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理白皮書》

相關(guān)經(jīng)驗(yàn)：

張老師曾先后任職于多個(gè)TOP10地產(chǎn)上市企業(yè)產(chǎn)商事業(yè)部、資產(chǎn)管理部，并擔(dān)任高管，現(xiàn)任北京某商業(yè)管理有限公司創(chuàng)始人、和君集團(tuán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部合作人。

個(gè)人兼具地產(chǎn)、投資、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的復(fù)合工作經(jīng)歷。十五年產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)發(fā)操盤經(jīng)驗(yàn)；數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、項(xiàng)目策劃經(jīng)驗(yàn)；約500萬(wàn)平方米園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資一線實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)全閉環(huán)資產(chǎn)管理，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資、資本化運(yùn)作。圍繞業(yè)主目標(biāo)構(gòu)建全閉環(huán)資產(chǎn)管理能力，以財(cái)務(wù)指標(biāo)為主線的資產(chǎn)管理內(nèi)在邏輯、資管視角下的商業(yè)管理內(nèi)部邏輯、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs創(chuàng)新發(fā)展之路、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析工具案例實(shí)踐。

戰(zhàn)略價(jià)值定位：

20年商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值管理專家，兼具地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資、資本運(yùn)作四維視角的實(shí)戰(zhàn)派導(dǎo)師：

國(guó)內(nèi)首批完成「REITs全流程」操盤專家

累計(jì)服務(wù)30+央國(guó)企及上市公司資產(chǎn)管理體系搭建

覆蓋500萬(wàn)㎡資產(chǎn)管理面積，創(chuàng)造項(xiàng)目年均IRR提升15%+的實(shí)操案例

主講課程：

《經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理和投融資》

《輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和存量資產(chǎn)盤活》

《收并購(gòu)、退出和 REITs資產(chǎn)證券化創(chuàng)新》

《招商運(yùn)營(yíng)增效體系》

《DeepSeek智能招商全流程》

《產(chǎn)城融合開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)服務(wù)+資本運(yùn)作雙輪驅(qū)》

服務(wù)客戶：

國(guó)企：北京中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)、張江生物醫(yī)藥園、上海金橋股份、北京翠湖科創(chuàng)公司、首開(kāi)文投有限公司、珠海大橫琴集團(tuán)、廣東粵海天河城集團(tuán)、河北霸州發(fā)展集團(tuán)

上市公司：合生創(chuàng)展集團(tuán)、美的置業(yè)（香港）、上海中環(huán)商業(yè)

REITs主體：印力資管

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