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課程價值：

本課程整合政策解讀、資產診斷工具、融資創新、招商運營策略及華西集團內部實戰案例，針對性解決“政策落地難、資產價值低、融資渠道窄、招商效率低、運營能力弱”五大痛點。通過“理論+案例+沙盤”三維教學，助力學員掌握存量資產盤活的全生命周期管理能力，提升產業園區的資產收益率與可持續運營水平，為華西集團實現從“建筑大省”到“建筑強省”的轉型注入新動能。

模塊一：政策導向與行業趨勢

解決痛點：政策理解不足、資產盤活方向模糊

1.政策深度解讀

•國務院《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》核心要點與實操邊界。

•自然資源部18條盤活存量土地政策工具（如“帶押過戶”、專項債支持、彈性出讓等）。

•案例：銅陵獅子山高新區中熹科技產業園司法拍賣盤活模式，新增產值16億元/年。

2.行業趨勢與機遇

•從增量擴張到存量優化：產業園區的“騰籠換鳥”與產城融合趨勢。

•華西集團戰略布局啟示：新疆“十張網”基建工程、德陽智能裝備產業園數字化升級

模塊二：存量資產診斷與價值重構

解決痛點：資產低效成因復雜、缺乏系統性評估工具

1.資產診斷方法論

•低效資產“五維分析法”（產權、市場、財務、運營、政策）。

•案例：宜昌高投接盤湖北好智多生物科技產業園失敗教訓（高息融資、規劃錯配）。

•案例：某國企老舊廠房通過“產業+社區”定位增值300%

2.價值重構路徑

•功能轉換（工業轉商業/科研）、產業升級（引入新興產業）、混合開發（“工業+商服”）。

•案例：上海張江水泥廠改造（工業遺址轉型科創園區）

模塊三：存量資產盤活策略與方法

痛點解決：市場定位偏差、改造資金短缺，法律糾紛復雜、

1.資產診斷與估值難：通過數據驅動的動態資產評估模型，快速識別資產低效根源（如區位劣勢、產權糾紛）。案例：某國企工業園“空置廠房+土地增值潛力”混合評估法。

2.處置路徑單一：梳理多元化盤活路徑（如資產重組、證券化、用途變更）。案例：某老舊商業樓改造成長租公寓的運營收益提升方案。

3.金融工具應用不足：結合REITs、不良資產基金等工具實現資本退出。案例：某物流園通過債務重組+REITs發行，回收資金30%

4.法律風險與債務重組

•路徑：抵押物處置、債權人談判、破產重整實操

•案例：某商業地產通過債轉股+資產證券化化解12億債務

模塊四：輕資產運營與存量改造決策力

1.經營業收入NOI提升策略

•資管視角下NOI優化提升原理與空間

•資管視角下的成本控制解讀（物業、推廣、稅籌等）

•模式：租賃回購、聯合運營、REITs退出路徑

•工具：IRR測算模型與稅務優化方案

2.提升AEI改造決策力

•如何判斷存量資產能否改造升級?

•存量改造和升級改造后的NOI提升空間

•存量改造、升級改造的評估和決策依據

3.提升輕資產運營能力

•輕資產運營模式下的收益計算和影響因素

•輕資產運營（品牌輸出、管理代建）與重資產持有組合策略。案例：某生物醫藥產業園通過“基金+運營”縮短IRR周期。

•不同類型業主，怎樣才算真正實現盈利?（原業主、新業主、二房東、商管、PE/融資、股權融資、合作開發）

•存量時代投資方法多樣化，算賬思路有什么不同？

模塊五：不良／低效資產處置與價值提升

痛點解決：資產處置的要素和合適時機、資產處置的路徑

1.多元處置路徑：

•從案例中掌握資產處置的要素和合適時機是什么？

•如何找到好的交易買家

•交易模式和架構設計（合作開發、明股實債、增資收購、吸收合并、小股操盤、代建代融等）

•合作開發模式下的架構設計和退出機制

•五種資產退出的創新路徑（資產包方案、股權轉讓+REITs、REITS之路的前置準備、長期租約+聯合經營、類REITs+ABS/CMBS）

•REITS之路的前置準備

2.交易架構：

•司法拍賣、信托、并購重組、PPP特許經營等工具對比

3.運營＋租賃：

•以租賃運營產生穩定現金流，并通過CVC納入產業生態圈

4.價值提升案例：

•廣東爛尾樓盤活、低效商業物業重構

模塊六：產業園區投融資模式創新

解決痛點：融資渠道單一、資金壓力大、政策利用不足

1.多元化融資工具

•拆解PPP、ABO、政企合作模式下的資金閉環設計（案例：某科技園PPP項目如何平衡政府考核與市場化回報）

•專項債、REITs、產業基金、政策性貸款、供應鏈金融、CMBS、PPP模式適配場景（智空間科技供應鏈服務模式）

•案例：成都某園區通過“專項債+ABS”解決8億資金缺口

•華西集團實踐：聯合銀團貸款51億元支持廈門國際商務核心區項目。

2.產融協同與風險管控

•債權轉金融債務（保理回款12.45億元案例）。

•投融建運一體化模式（EPC+O、PPP）

•政策與市場風險疊加：建立園區全生命周期現金流風控模型。案例：某經開區因產業政策調整后的應急融資方案

3.產業勾地策略與成本優化

•方法：產業導入對賭協議、稅收返還談判技巧

•政策：西部大開發/新基建政策紅利捕獲指南

模塊七：產業園區招商與運營提效

解決痛點：招商效率低、運營能力不足、產業集聚低、

1.產業鏈精準招商

•方法論：產業地圖繪制、鏈主企業吸附策略

•數據驅動招商（西部某產業園簽約16家企業的“成本賬”策略）。

•基于區域產業鏈缺口的精準定位（如細分賽道集群）。案例：某汽車產業園通過引入電池龍頭企業激活上下游生態。

•案例：蘇州BioBay通過“研發+CRO集群”實現90%出租率

•案例：華西集團馬來西亞阿米巴大廈項目（“一帶一路”市場拓展）。

2.招商談判與彈性定價：

•彈性租金設計：設計租金分層、股權分成等收益多元化模型。案例：某文化創意園“租金+文創IP分成”增收模式

3.運營成本壓降20%路徑

•措施：智慧園區管理系統、能耗聯供方案、政府補貼申報

•引入IoT+GIS的智能園區管理系統（能耗監控、空置預警）。案例：某產業園區數字化平臺降低運維成本15%

•工具：運營KPI儀表盤與租戶分級管理模型

4.數智化運營賦能

•智慧園區系統（智空間科技智慧平臺實現降本30%）。

•政企協同：厘清政府與企業角色，實現“政府搭臺、企業唱戲”

•華西數字化實踐：“三朵云”平臺（年交易規模千億元）與智能建造技術（機器狗巡檢、實測機器人）

5.資產證券化的前置準備

•標準：NOI提升策略與ESG評級優化要點

•對標ISO 55000構建可持續資產風控框架。案例：某工業園通過綠色認證獲取政策性貸款

6.AI驅動產業招商全流程實戰應用

•場景導向：覆蓋“產業鏈精準拆解、客戶畫像、企業遷移學習算法、AI智能獲客、NLP招商策略生成、產業生態構建“等高頻應用場景

•工具實操：DeepSeek系統沙盤演練、產業鏈分析工具實戰。

•生態思維：從單一項目招商轉向產業鏈生態構建，強化個人招商能力，強化長期競爭力。

模塊八：華西集團案例復盤與標桿案例沙盤演練

解決痛點：缺乏實戰經驗、方案落地難

1.內部案例復盤

•華西建筑產業園（南充臨江新區）全流程開發與產業集群構建。

•德陽智能裝備產業園“綠色三星”標準與智能化升級。

2.沙盤演練

•模擬盤活某低效工業用地：從政策適配、融資設計到招商運營全流程推演

3.外部標桿項目全流程解析

•北京超極合生匯案例解析

o根據提供的經營數據，分析項目運營情況

o重大問題模擬決策

o存量改造的NOI優化提升的案例實踐和決策過程

o影響項目估值提升的因素

o項目融資和現金流平衡

o56億CMBS發行的過程、相關指標深度解析

o全周期投資測算

o從合生匯案例看香港資本市場的項目評估標準

•不良資產盤活：重慶某爛尾商業體“產權分割+醫療主題”重生記

o關鍵動作：司法拍賣底價測算、跨界資源整合

•園區投融管退：張江科學城“基金+基地”生態構建

o數據：5年IRR提升至15%的核心要素拆解

張老師

講師簡介：

張寶明老師

資深投資人、重塑資產價值實戰專家

北京大學工商管理碩士

CPM國際注冊資產管理師

產業園區規劃和運營實戰派專家

商業不動產全周期資產管理專家

曾任香港公司資管部高管

北京某創新型商業運營公司創始人

央企和上市公司內訓金牌講師

編著《產業商業資產管理白皮書》

相關經驗：

張老師曾先后任職于多個TOP10地產上市企業產商事業部、資產管理部，并擔任高管，現任北京某商業管理有限公司創始人、和君集團產業園區事業部合作人。

個人兼具地產、投資、產業、商業的復合工作經歷。十五年產業園區規劃運營經驗和開發操盤經驗；數十個產業新城、產業園區產業定位、項目策劃經驗；約500萬平方米園區招商運營、產業投資一線實操經驗。

擅長經營性不動產全閉環資產管理，包括產業規劃、招商運營、產業投資、資本化運作。圍繞業主目標構建全閉環資產管理能力，以財務指標為主線的資產管理內在邏輯、資管視角下的商業管理內部邏輯、產業園區REITs創新發展之路、經營性不動產投資財務分析工具案例實踐。

戰略價值定位：

20年商業、寫字樓、產業園等經營性不動產資產價值管理專家，兼具地產開發、資產運營、產業投資、資本運作四維視角的實戰派導師：

國內首批完成「REITs全流程」操盤專家

累計服務30+央國企及上市公司資產管理體系搭建

覆蓋500萬㎡資產管理面積，創造項目年均IRR提升15%+的實操案例

主講課程：

《經營性不動產資產管理和投融資》

《輕資產運營和存量資產盤活》

《收并購、退出和 REITs資產證券化創新》

《招商運營增效體系》

《DeepSeek智能招商全流程》

《產城融合開發，產業服務+資本運作雙輪驅》

服務客戶：

國企：北京中關村發展集團、張江生物醫藥園、上海金橋股份、北京翠湖科創公司、首開文投有限公司、珠海大橫琴集團、廣東粵海天河城集團、河北霸州發展集團

上市公司：合生創展集團、美的置業（香港）、上海中環商業

REITs主體：印力資管

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