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課程介紹

受新冠疫情影響，房地產企業銷售受阻，運營遇到嚴重困難。伴隨金稅四期上線和數電發票試點擴圍，稅務機關變成數據倉庫管理員，獲取納稅人信息技術手段不斷強化，納稅人稅務風險暴露機會越來越大，財稅風險已悄然變化。企業經常會遇到稅收風險預警提示，如不能有效應對，必然引發稅務稽查風險。智慧稅務以數治稅下，防范稅務風險最好方法是熟悉稅務機關監管手段和方法前提下自我糾錯，并依靠合法合規的納稅籌劃進行“業稅融合”控制稅務風險，合法降低被稅務稽查風險。

針對當前大數據科技治稅智慧征管新形勢，結合當前房地產行業運營特點和稅收征管現狀，特邀請國內具有稅企爭議處理、企業集團稅務咨詢經驗的于老師親臨授課，授課內容完全來自實戰，拒絕空洞的理論說教，案例導入為主、深入淺出，通俗易懂，學來即用。讓您輕松應對以數治稅征管新形勢下稅務預警風險，精準防范稽查風險，完美化解稅企爭議，輕松應對金稅四期新挑戰！

培訓對象：

房地產企業主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱

第一章：稅收征管新形勢分析及應對

1．金融監管新規全方位解析及風險防控

2．金稅四期監管原理及核心亮點實例解析

3．金稅四期下數電發票上線對房地產企業產生哪些影響？

4．房地產企業如何應對金稅四期下數字化、智能化大數據監管新挑戰？

第二章：如何應對稅收風險預警與稅企爭議

一、什么情況下會產生稅務風險預警？它的稅收監管原理是什么？稅務機關主要預警風險分析方法解析。如何應對稅務風險預警？房地產企業常見稅務風險預警算法模型解析。

1．稅負率偏低、毛利率偏低

2．未開票銷售額預警

3．增值稅與所得稅收入差異預警

4．其它應收款/其它應付款余額過大預警

5．進項稅額轉出異常

6．工資與個稅申報比對異常……

二、什么情況下稅務風險預警會引發稅務稽查？企業如何避免被稅務稽查？

三、會計報表自查技巧及涉稅風險點

四、帳簿資料自查技巧及涉稅風險點

五、會計憑證自查技巧及涉稅風險點

六、房地產企業主要稅務稽查方法及稽查案例解析

第三章：房地產企業主要稅收風險點管控

一、土地征用風險管控

1．拆遷補償與抵減銷售額

⑴ 貨幣補償證據鏈

⑵ 實物補償可否抵減銷售額

⑶ 增值稅和土地增值稅、企業所得稅的處理

2．政府返還資金的涉稅處理

3．配建安置房的稅務處理。

4．公共配套設施無償移交的稅務處理及風險管控

5．投資和劃轉如何稅務處理？

6．股權轉讓土地流轉方式風險管控

7．接盤方式取得開發項目稅務處理

二、開發成本風險管控

1．工程發包方式規劃

2．結算票據的風險管控

⑴ 自然人代開建筑服務發票風險點

⑵ 銷售貨物+建筑服務如何管控結算票據風險？

⑶ 數電票下發票備注欄風險預警

3．地下車位成本分攤

4．售樓處、樣板間裝修

5．紅線外成本

三、往來賬風險管控

1．其他應收（付）款期末余額偏大的風險管控

2．預收賬款未按規定及時確認收入推遲納稅風險管控

3．企業間無息借貸稅收風險及破解應對

⑴ 增值稅視同銷售

⑵ 企業所得稅特別調整

4．暫估入賬未取得發票稅前扣除風險應對

四、股權轉讓風險管控

1．法人轉讓股權與股息紅利稅收差異

⑴ 收入確認時間

⑵ 征免稅政策

2．自然人轉讓股權與股息紅利。

⑴ 平價轉讓與正當理由

⑵ 不公允增資與利益輸送

3．增資減資（撤資）稅務處理

4．企業股權架構設計

⑴ 直接架構

⑵ 間接架構

⑶ 復合架構

五、稅收征管中的風險管控及爭議化解

1．正確掌握發票取得與增值稅納稅義務

2．增值稅期末留抵稅額如何抵減欠稅，如何申報？

3．企業善意取得虛開發票稅前扣除爭議案例解析

4．虛報虧損如何定性，查增所得可否彌補虧損？

5．無法取得發票的財稅處理

6．應扣未扣事項的追溯調整

7．滯納金是否可超過本金？

第四章：增值稅風險預警、稽查風險應對及爭議化解

1．企業所得稅與增值稅收入不一致風險

2．應納稅額與預交稅款抵減

3．簡易計稅未足額進項稅轉出的風險

4．增值稅稅負率偏低風險

5．增值稅未開票銷售收入累計負數預警

第五章：企業所得稅風險預警、稽查風險應對及爭議化解

1．毛利率過低項目結轉成本不準確（多轉成本、售價過低）

2．期間費用增長率超過營業收入增長率

3．違規列支/無合理扣除憑證虛列成本費用風險

4．成本費用利潤率偏低預警

5．銷售（營業）利潤率、企業所得稅貢獻率偏低預警

6．企業所得稅年報工資總額占主營業務成本占比過大風險

第六章：其它稅種風險預警、稽查風險應對及爭議化解

一、土地增值稅稅企爭議

1．土地增值稅預交的計稅依據

2．清算項目的劃分

3．土地價款的分攤

4．開發成本分攤

5．已開票尚未支付工程款，土地增值稅清算能否扣除？

6．車位稅務處理

7．裝修款稅前扣除爭議

8．股權轉讓是否征土地增值稅

二、個人所得稅與社保稅企爭議

1．一次性補發數月工資如何計稅？

2．兩處以上取得工資如何處理？

3．低價售房的風險管控

4．無償贈送的風險管控

5．股權平價或低價轉讓，稅務機關如何確定轉讓金額？

6．個人所得稅主要稽查重點

7．退休返聘、實習生、非全日制人員是否交社保？

8．社保交費范圍與基數

三、其它稅種稅企爭議

1．抵押的開發產品是否交房產稅？

2．房地產企業土地使用稅開始與終止的時點？

3．地下車位是否交土地使用稅

4．行政事業性收費如何計征契稅？

5．未建成房地產轉讓是否征契稅？

6．出讓金減免契稅如何交納？

7．代建保障性住房承受土地是否交契稅？

8．印花稅主要風險點

第七章：稅企爭議救濟途徑和溝通與協調

一、稅務爭議的救濟途徑

1．稅務行政處罰聽證技巧

2．稅務行政復議要點

3．行政訴訟風險點及司法案例應用

二、涉稅溝通技巧

1．涉稅溝通理念與技巧

企業哪些涉稅問題可溝通？如何提升財務人員溝通能力和溝通效果？溝通應注意哪些事項？

2．涉稅溝通案例分享

三、涉稅危機公關應對

1．如何成為一名稅務認可的財務工作者？

2．稅務稽查接待的風險管控和技巧

3．稅務危機公關策略選擇與籌劃案例應用

于老師

注冊稅務師、會計師，實戰型房地產行業培訓講師代表、資深房地產

財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。在全國各省多次講授房地產實踐方面非常強的財稅實務課，培養了很多財務總監。深得企業認可。近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結，將一個個復雜的財稅知識點結合行業實務特點分析得簡單易懂。善于結合行業運營實際，充分利用現行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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