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課程背景

無效成本的概念是針對有效成本而言，它們最大的區(qū)別是有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補償，而無效成本則完全無法獲得補償。無效成本投入收益為零，對總成本的控制影響重大，因此，節(jié)省下的無效成本就是利潤。

控制無效成本是降低房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本最直接、最有效的方法。將無效成本概念從總成本概念中剝離出來，單獨提出有助于培養(yǎng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)各部門的成本意識，而以數(shù)據(jù)語言展現(xiàn)建造成本浪費情況也能夠提高各部門對成本浪費的警惕性。

本次課程以產(chǎn)品設計“無效成本”為主軸，闡述設計無效成本產(chǎn)生的原因、分布的狀況、房產(chǎn)公司及設計院對此不同的態(tài)度、并提出了控制方法與優(yōu)化思路；

通過案例解析我們因設計問題而增加的成本到底有多驚人。正確的認識設計與設計問題，設計無效成本控制與優(yōu)化原理，設計控制原則合理的標準、合理的成本、方式；常規(guī)管控、重點管控、設計優(yōu)化相結(jié)合；方法決策前置、過程控制、關健節(jié)點優(yōu)化。

課程收益

1、認清結(jié)構(gòu)設計及其無效成本真面目

2、結(jié)構(gòu)設計無效成本的重點管控辦法

3、控制結(jié)構(gòu)無效成本的關鍵要點

4、前期地勘報告優(yōu)化控制要點

5、基礎選型方案控制要點

6、利用規(guī)范和軟件控制結(jié)構(gòu)無效成本的要點

7、利用施工措施控制結(jié)構(gòu)無效成本的要點

8、地下車庫結(jié)構(gòu)無效成本的控制

9、結(jié)構(gòu)設計統(tǒng)一技術措施的要點及重點

課程對象

1、中高層管理人員（董事長、總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、部門經(jīng)理）

2、技術管理人員（設計總監(jiān)、設計經(jīng)理、總建筑師、工程總監(jiān)、結(jié)構(gòu)工程師）

3、成本管理人員（成本總監(jiān)、造價部、合同部）

4、設計院的技術及管理人員（總經(jīng)理、總工程師、結(jié)構(gòu)技術骨干）

課程大綱

一、成本的定義、分類及管控原則

1、成本分類

①結(jié)構(gòu)性成本

②敏感性成本

③功能性成本

2、結(jié)構(gòu)無效成本的定義

3、判斷結(jié)構(gòu)無效成本的依據(jù)

①合理的計算結(jié)果

②國家標指及地方標準

③參照相似的項目或周圍類似的項目指標

4、成本的效率

5、結(jié)構(gòu)成本的細分

①無效成本：直接無效成本、間接無效成本

②有效成本：超高成本、超低成本、合理成本

6、管控原則

①保障合理品質(zhì) ②重視成本效率

二、無效成本發(fā)生與分布

1、基坑

①地勘報告中地層參數(shù)的選取

②基坑支護類型的選取

2、基礎

①地勘報告參數(shù)選取

②地基承載力、水位、基礎建議類型

③不同類型的基礎選型

④同種類型基礎尺寸大小的選型

3、地下室

①樓蓋形式的選取

②結(jié)構(gòu)計算參數(shù)的選擇

4、主體結(jié)構(gòu)

①結(jié)構(gòu)的布置、結(jié)構(gòu)計算軟件參數(shù)、施工圖配筋原則

②特性：外圍因素多，要求的技術性強

③解決：逐步進行精細化操作、多做對比分析

三、認清結(jié)構(gòu)設計及其無效成本的真面目

1、開發(fā)商如何看待結(jié)構(gòu)設計

①被動投入

②關注度低

③成本巨大

④復雜多變

2、目前對結(jié)構(gòu)設計中存在的3個疑問

3、結(jié)構(gòu)設計是一個系統(tǒng)化、精細化的過程

4、結(jié)構(gòu)成本到底有多大

5、結(jié)構(gòu)設計中無效成本的重點管控辦法

①限額設計

②設計方案優(yōu)化

③提高專業(yè)能力

④加施工圖事前審查，做好圖紙會審工作，減少變更

⑤優(yōu)勢資源利用

四、目前控制結(jié)構(gòu)成本的現(xiàn)狀及企業(yè)的憂慮及解決的方案

1、目前的現(xiàn)狀及企業(yè)的憂慮

①成本控制及結(jié)構(gòu)優(yōu)化會不會帶來安全上的問題

②成本控制及結(jié)構(gòu)優(yōu)化會不會擔誤工期

2、解決方案

①方案階段（地勘、基礎、層高、樓蓋、地下室優(yōu)化）

②初步設計及擴出階段（荷載、地庫外墻、地下坑抗?。?/p>

③施工圖階段（復合配筋）

五、控制結(jié)構(gòu)無效成本關鍵點

1、基礎結(jié)構(gòu)無效成本的控制

①地勘報告存在的問題及應對方案

②對地勘存在問題的應對方案

③基礎存在的問題及應對方案

案例：XX項目地勘報告失誤造成基礎無效成本的增加

案例：XX項目兩個相鄰項目不同的地勘報告帶來不同的基礎成本

案例：XX項目不進行基礎選型帶來無效成本的增加

案例：XX項目不同樁型不同的基礎成本

2、必須關注三個數(shù)據(jù)

①抗浮水位

②最高水位

③巖、土層承載力

案例：XX項目設計院筏板設計失誤初探

案例：XX項目不同抗浮水位經(jīng)濟性分析

案例：XX項目不同的地基承載力的經(jīng)濟性分

案例：XX項目微風化巖上的基礎設計

3、基礎設計中存在的問題

4、基礎設計存在5大問題及6大應對方案

①不做基礎選型

②地勘資料不詳細，包括水位不準確，地基承載力過低，各層土資料不完善

③設計人員對基礎的設計規(guī)范及軟件理解存在偏差

④設計人員施工圖設計過于粗糙

⑤設計人員不考慮施工措施，開工才發(fā)現(xiàn)問題

5、什么因素影響了地勘報告

①地勘報告存在的問題

②地下水位不準確

③建議采用基礎不清晰

④土層厚度保守、不準確 ⑤土層承載力保守

6、如何量化判斷基礎選型是否經(jīng)濟？

①成本上：單位承載力成本

②設計上：基礎利用率、不同結(jié)構(gòu)樓層重量估算值

③規(guī)范上：后注漿、樁身的配筋率、微風巖上基礎計算規(guī)范、樁與土的共同作用

六、地下車庫結(jié)構(gòu)無效成本的控制

1、地庫建筑方案與結(jié)構(gòu)設計部分的關聯(lián)

2、地庫樓蓋分析

案例：XX項目地下室樓蓋的經(jīng)濟性分析

XX項目地下室綜合成本的分析

3、地下室合建還分建更經(jīng)濟？

4、與建筑豎向分析相關的成本因素有哪些及應對

5、與建筑層高分析相關的成本因素有哪些及應對

6、與柱網(wǎng)相關的成本因素有哪些及應對

7、與人防相關的成本因素有哪些及應對

8、非機動車庫方案對比

9、疊拼多層電梯與樓梯分析對比

10、設備用房分析對比

11、地下室平面對比

12、優(yōu)化成本平面對比

七、上部結(jié)構(gòu)無效成本的控制

1、結(jié)構(gòu)選型的重要性

2、結(jié)構(gòu)規(guī)則性

①平面不規(guī)則

②豎向平規(guī)則

③超限結(jié)構(gòu)

3、如何進行結(jié)構(gòu)選型

4、結(jié)構(gòu)選型有沒有經(jīng)驗？

5、計算軟件控制結(jié)構(gòu)無效成本上的應用

6、結(jié)構(gòu)概念在控制結(jié)構(gòu)無效成本上的應用

7、設計規(guī)范及規(guī)程在控制結(jié)構(gòu)無效成本上的應用

案例：XX項目型鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件規(guī)范及計算結(jié)果的選用

案例：XX項目結(jié)構(gòu)方案合理性選擇

案例：XX項目結(jié)構(gòu)配筋原則的分析

八、控制結(jié)構(gòu)無效成本的管理措施

一、設計資源的選擇和管理

二、過程控制及落實

三、圖紙質(zhì)量控制

1、控制結(jié)構(gòu)無效成本最關鍵的地方？

2、不同場地豎向標高對成本的影響分析對比：

①土方挖方量計算對比

②基坑及支護成本計算對比

③結(jié)構(gòu)底板成本計算對比

④基礎成本計算對比

3、地下室柱網(wǎng)設計

4、地上塔樓與地庫的關系

5、塔樓與地庫豎向關系因素影響的成本

①土方成本差異

②基坑支護成本

③結(jié)構(gòu)成本差異

④建筑材料（防水.保護層）等成本

⑤停車效率差異對比

6、人防設計

7、設備用房設計

8、非機動車庫設計

9、汽車坡道設計

10、地下室外輪廓線

11、地下室平面布局

九、控制無效結(jié)構(gòu)成本的關鍵控制要點及案例分析

一、結(jié)構(gòu)方案階段

1、結(jié)構(gòu)各部分結(jié)構(gòu)選型經(jīng)濟性分析

案例：XX項目結(jié)構(gòu)選型對比

2、影響結(jié)構(gòu)成本外部條件的優(yōu)化

①地質(zhì)勘察及意見

②關于土體與錨固體極限摩阻力標準值

案例：XX項目影響結(jié)構(gòu)成本外部條件分析

3、安評意見

4、超限報告優(yōu)化意見

5、關于影響成本的主要做法與設計單位討論分析

6、結(jié)構(gòu)設計統(tǒng)一技術措施及配筋原則

①結(jié)構(gòu)抗震等級、抗震構(gòu)造措施、抗震性能目標的選取

②結(jié)構(gòu)材料的選取

③各部分使用荷載的取值

④結(jié)構(gòu)計算參數(shù)的取用和結(jié)構(gòu)參數(shù)的控制

⑤梁板柱、基礎、樓梯、節(jié)點的截面選取、配筋原則及構(gòu)造做法

案例：XX項目編制結(jié)構(gòu)設計統(tǒng)一技術措施的要點

二、結(jié)構(gòu)計算階段

1、結(jié)構(gòu)方案布置調(diào)整意見

案例：XX項目結(jié)構(gòu)方案調(diào)整的具體步驟

2、對結(jié)構(gòu)重要位置的精確計算對比優(yōu)化

案例：XX項目結(jié)構(gòu)重要位置需要精確分析

三、結(jié)構(gòu)施工圖配筋階段

1、項目各部分配筋原則的確定

2、項目各部分結(jié)構(gòu)梁、板、墻、柱配筋的復核優(yōu)化

3、地下室底板、外墻、承臺、地梁等配筋的復核優(yōu)化

案例：XX項目設計院施工圖容易出錯和忽視但引起結(jié)構(gòu)成本過高的點

十、現(xiàn)場交流30-45分鐘

李老師

講師介紹

國內(nèi)頂級結(jié)構(gòu)設計優(yōu)化專家

華東交通大學結(jié)構(gòu)工程碩士，香港理工大學結(jié)構(gòu)工程師，18年設計結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化經(jīng)歷，擅長結(jié)構(gòu)分析以及超限結(jié)構(gòu)成本分析模塊。

任職經(jīng)歷

操盤過上市公司復地地產(chǎn)公司重慶解放碑蘭家巷項目、和記黃浦上海大世紀、香格里拉集團大連香格里拉酒店、協(xié)信集團青島協(xié)信環(huán)球金融中心、寶德集團揭陽寶德時代廣場等項目，主要負責項目的設計及過程優(yōu)化，與眾多甲方配合完成施工圖時間節(jié)點安排及復核施工圖，與設計院配合完成超限審查并提供各類經(jīng)濟分析及施工圖繪制。

主要業(yè)績

10多年來，累計親手結(jié)構(gòu)設計及結(jié)構(gòu)優(yōu)化上百個項目,實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富，為企業(yè)優(yōu)化節(jié)省數(shù)億的無效成本

1、潛心研究結(jié)構(gòu)設計與無效成本控制十多年，對結(jié)構(gòu)設計及結(jié)構(gòu)如何優(yōu)化有自己獨到的心得。

1）、結(jié)構(gòu)優(yōu)化應重點關注結(jié)構(gòu)選型：

多年的設計及優(yōu)化經(jīng)驗表明，結(jié)構(gòu)造型是工程成本重中之重，并開始重點針對結(jié)構(gòu)方案選型進行系統(tǒng)研究。

2）、結(jié)構(gòu)優(yōu)化也不應放棄結(jié)構(gòu)設計細節(jié)：

結(jié)構(gòu)設計細節(jié)作為設計人員最容易忽視的部分，因此研究結(jié)構(gòu)設計細節(jié)也不可缺的一部分。

3）、結(jié)構(gòu)優(yōu)化是系統(tǒng)性的研究課題：

多年來的結(jié)構(gòu)設計及結(jié)構(gòu)優(yōu)化的專注，締造了用了結(jié)構(gòu)設計及結(jié)構(gòu)優(yōu)化與成本管控的完美結(jié)合。

2、結(jié)構(gòu)優(yōu)化設計的實戰(zhàn)派，絕不放過結(jié)構(gòu)設計中任何一個細節(jié)！

1）、海量實戰(zhàn)結(jié)構(gòu)設計及結(jié)構(gòu)優(yōu)化項目：

2）、結(jié)構(gòu)設計概念與設計經(jīng)驗是兩大優(yōu)勢：

對于目前結(jié)構(gòu)設計及施工圖，從結(jié)構(gòu)設計概念及經(jīng)驗上存在大量可以優(yōu)化的地方。

3、結(jié)構(gòu)設計優(yōu)化是成本適配下的設計優(yōu)化，并不影響建筑功能的使用及品質(zhì)。

1）結(jié)構(gòu)設計優(yōu)化是基于成本適配下的優(yōu)化，是以建筑功能為導向的優(yōu)化，是減少客戶不敏感的部分。

2）結(jié)構(gòu)設計優(yōu)化并不是僅僅通過減少鋼筋達到優(yōu)化目的，是通過合理結(jié)構(gòu)方案及有目的經(jīng)濟分析進行合理的優(yōu)化設計。

4、自從事優(yōu)化咨詢以來，成功與復地地產(chǎn)、北大資源、世茂集團、萬達地產(chǎn)、協(xié)信集團、深圳華強地產(chǎn)等20余家地產(chǎn)企業(yè)進行了結(jié)構(gòu)優(yōu)化的合作，得到了企業(yè)的普遍認可。

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