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【課程背景】

在募資難、投資難、退出難等壓力下，產(chǎn)業(yè)基金正成為項目管理的新型切入點，產(chǎn)業(yè)基金成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盤活存量資產(chǎn)、鏈接資本的核心工具。然而，多數(shù)產(chǎn)業(yè)基金平臺在實操中面臨諸多痛點，比如基金備案材料反復(fù)駁回、杠桿比例觸碰紅線、項目管理篩選依賴主觀判斷、盡職調(diào)查管理中遺漏關(guān)鍵風(fēng)險點、估值模型脫離實際、投后監(jiān)控指標(biāo)缺失、增值服務(wù)流于形式、退出路徑模糊不清、REITs產(chǎn)品對接準(zhǔn)備不足等。該類問題嚴(yán)重制約著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金和相關(guān)平臺的發(fā)展。

本課程通過“政策解讀+實踐演練”系統(tǒng)解決產(chǎn)業(yè)基金全生命周期項目管理操作難題，同時深度解析REITs政策邏輯與市場運行規(guī)律，系統(tǒng)傳授REITs基金管理視角下的資產(chǎn)篩選策略與投后管理增值路徑，助力產(chǎn)業(yè)基金平臺破解資產(chǎn)流動性困局，釋放萬億級存量資產(chǎn)價值，助力企業(yè)打造“募投管退”的一體化項目管理能力。

【課程收益】

政策通關(guān)：掌握基金設(shè)立、備案、擴(kuò)募的最新政策邊界與實操要點

精準(zhǔn)投資：建立產(chǎn)業(yè)基金項目管理的漏斗模型與盡職調(diào)查清單

增值引擎：獲得投后管理的增值服務(wù)組合拳

以退定投：梳理REITs發(fā)行對接的核心關(guān)鍵步驟，助力產(chǎn)品提前鎖定退出渠道，以退定投，更好地實現(xiàn)項目管理。

【課程特色】

數(shù)據(jù)驅(qū)動：基于已成功運作的產(chǎn)業(yè)基金、已發(fā)行上市的REITs市場數(shù)據(jù)解析行業(yè)格局

案例教學(xué)：深度剖析產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT、物流園區(qū)REIT等典型案例

策略導(dǎo)向：提供REITs基金管理視角下的資產(chǎn)篩選清單與投后增值管理思路

【課程對象】

產(chǎn)業(yè)基金項目管理人員，以及金融投資、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金投融資部負(fù)責(zé)人員等

【課程大綱】

一、產(chǎn)業(yè)基金的政策環(huán)境與設(shè)立邏輯??

1 政策圖譜解析

產(chǎn)業(yè)基金整體政策解析

資管新規(guī)對基金杠桿的限制

QFLP相關(guān)政策與案例剖析

2 基金設(shè)立核心要素

雙GP結(jié)構(gòu)的合規(guī)邊界

國資LP的出資比例限制

稅收洼地的選擇關(guān)注點

3 備案實操要點

《基金合同》關(guān)鍵條款設(shè)計

托管協(xié)議中的風(fēng)險隔離條款

備案失敗常見的問題清單??

二、產(chǎn)業(yè)基金的架構(gòu)設(shè)計與要素配置??

1 結(jié)構(gòu)類型選擇

不同結(jié)構(gòu)制度的對比分析

優(yōu)先級/劣后級設(shè)計的安全墊測算

平層基金在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的創(chuàng)新應(yīng)用

2 要素配置策略

存續(xù)期設(shè)計的期限原則

管理費提取的階梯費率模型

收益分配的瀑布式分配機(jī)制

3 杠桿運用邊界

股權(quán)貸款的合規(guī)比例

明股實債的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

結(jié)構(gòu)化安排的穿透核查?

三、項目篩選與盡職調(diào)查實戰(zhàn)方法論??

1 篩選標(biāo)準(zhǔn)制定

行業(yè)篩選的“三高原則”（高成長性/高壁壘/高協(xié)同）

區(qū)位選擇的1小時經(jīng)濟(jì)圈模型

財務(wù)指標(biāo)的相關(guān)底線

2 盡職調(diào)查清單

財務(wù)盡調(diào)的重點關(guān)注事項

法律盡調(diào)的核心關(guān)注條款

工程盡調(diào)的常用關(guān)注參數(shù)

3 估值模型搭建

產(chǎn)權(quán)類項目的現(xiàn)金流測算

經(jīng)營權(quán)類項目的IRR分析

可比交易法的修正系數(shù)設(shè)定?

四、投后管理策略與增值服務(wù)設(shè)計??

1 動態(tài)監(jiān)控體系

財務(wù)健康的預(yù)警指標(biāo)

運營風(fēng)險的輿情監(jiān)測

合規(guī)管理的留痕建設(shè)

2 增值服務(wù)矩陣

資源導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)朋友圈搭建

ESG管理提升的賦能計劃

退出規(guī)劃的REITs適配度

3 數(shù)字化工具應(yīng)用

智慧園區(qū)管理系統(tǒng)的監(jiān)控看板

智能合約的自動對賬功能

五、退出路徑設(shè)計與REITs對接策略??

1 退出方式對比

資產(chǎn)交易退出的隱形門檻

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的估值對賭設(shè)計

清算退出的優(yōu)先清算權(quán)條款

2 REITs發(fā)行準(zhǔn)備

資產(chǎn)合規(guī)的審查清單

收益來源的市場化驗證

擴(kuò)募資產(chǎn)包的組合策略

3 案例分享

某產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金REITs發(fā)行全流程

某產(chǎn)業(yè)園基金“Pre-REITs”實操

私募REITs的相關(guān)思考

六、如何破解項目管理超支的“黑洞”

1 項目全周期成本失控的三大根源

- ?設(shè)計階段：變更率超大的隱形成本黑洞（某綜合體項目設(shè)計缺陷案例）

- ?招標(biāo)階段：不平衡報價的識別與反制策略（工程量清單漏洞檢測模型）

- ?施工階段：材料損耗率的行業(yè)對標(biāo)與優(yōu)化路徑

2 動態(tài)成本監(jiān)控的尺子

- 成本預(yù)警閾值設(shè)計（紅/黃/綠燈預(yù)警機(jī)制）

- 敏感性分析工具：關(guān)鍵成本要素的波動影響模擬（地價/建安成本/融資成本三變量推演）

3 成本優(yōu)化價值點的挖掘邏輯

- 設(shè)計優(yōu)化收益測算模型

- 無效成本清單：營銷/管理費用的精準(zhǔn)壓縮策略

七、項目進(jìn)度與成本的動態(tài)平衡之道

1 關(guān)鍵路徑法的實戰(zhàn)應(yīng)用與陷阱

- 三級計劃管控體系：總控計劃/專項計劃/作業(yè)計劃的協(xié)同

- 資源約束下的進(jìn)度-成本平衡模型（時間-成本平衡曲線TLC）

2 快速開發(fā)模式下的成本管控創(chuàng)新

- 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的成本復(fù)用機(jī)制（戶型/精裝標(biāo)準(zhǔn)/機(jī)電系統(tǒng)的模塊化設(shè)計）

- 合作開發(fā)項目的成本分?jǐn)傄?guī)則（股權(quán)比例/風(fēng)險分擔(dān)/收益分配聯(lián)動模型）

3 不可抗力事件的應(yīng)急成本預(yù)案

- 疫情/自然災(zāi)害的供應(yīng)鏈替代方案

- 工期索賠的預(yù)防性管理：監(jiān)理日志的法律效力強(qiáng)化

八、成本管理與企業(yè)戰(zhàn)略的協(xié)同進(jìn)化

1 成本競爭力指數(shù)的構(gòu)建與應(yīng)用

- 行業(yè)對標(biāo)模型：從“絕對成本”到“相對效率”的轉(zhuǎn)型

- 成本管控對企業(yè)ROE的貢獻(xiàn)度測算

2 新興市場拓展的成本適配策略

- 城市能級差異的成本模型調(diào)整（一線/二線/三四線城市地貨比閾值）

- 海外項目的本地化成本陷阱規(guī)避（越南/印度勞工成本合規(guī)指南）

3 綠色建造與成本控制的共贏路徑

- 裝配式建筑的增量成本回收周期測算（政策補(bǔ)貼后的盈虧平衡點）

- 低碳技術(shù)投資的長期收益模型（碳排放權(quán)交易收入覆蓋初期投入）

九、風(fēng)險控制與合規(guī)避險??

1 合規(guī)紅線清單

關(guān)聯(lián)交易的“定價公允性”證明

信息披露的“及時性”要求

資金池業(yè)務(wù)的“穿透式監(jiān)管”

2 風(fēng)險預(yù)警體系

政策變化的敏感性指標(biāo)

市場波動的壓力測試模型

流動性枯竭的應(yīng)急資金池

3 危機(jī)應(yīng)對預(yù)案

投資人糾紛的分級處理機(jī)制

輿情危機(jī)的黃金響應(yīng)時間

王老師

王瀚霆老師

——綠色金融資產(chǎn)管理與ESG管理實戰(zhàn)專家

曾任：國泰君安證券資產(chǎn)管理（全球銀行品牌500強(qiáng)），基金業(yè)務(wù)總監(jiān)

曾任：淡馬錫產(chǎn)業(yè)投資基金 （新加坡主權(quán)財富基金旗下，世界財富500強(qiáng)）投資副總監(jiān)

曾任：英國LGC基礎(chǔ)設(shè)施公司 亞太區(qū)ESG業(yè)務(wù)經(jīng)理

中國貿(mào)易促進(jìn)委員會白皮書（綠色金融板塊） 特邀編委

不動產(chǎn)商學(xué)院 綠色金融與ESG特邀講師

Next Academy 金融與ESG特邀講師

CFA ESG Investing（ 特許金融分析師協(xié)會ESG投資認(rèn)證）

BOMA國際業(yè)主與管理者協(xié)會 REITs基金特邀講師

APREA亞太房地產(chǎn)協(xié)會 REITs基金特邀講師

LEED綠色建筑評估專家

英國皇家特許 測量師

中國并購公會 認(rèn)證并購交易師

UCL英國倫敦大學(xué)（QS排名世界前5）不動產(chǎn)投資碩士

【個人簡介】

王瀚霆老師擁有近20年的ESG項目管理、綠色金融、基金管理、城市更新、不動產(chǎn)投融資等實戰(zhàn)經(jīng)驗，曾任職于世界500強(qiáng)、國際知名主權(quán)財富基金——新加坡淡馬錫集團(tuán)旗下基金公司，國內(nèi)頂級投行國泰君安證券公司等，負(fù)責(zé)基金管理、ESG建設(shè)管理、城市更新、不動產(chǎn)項目投融資、資產(chǎn)管理等工作。累計管理、操盤基金規(guī)模（含ESG主題基金）逾200億元人民幣，主導(dǎo)出具多份ESG專題報告，成功搭建公司和部門綠色金融管理體系，管理資產(chǎn)項目遍布上海、北京、廣東、福建、江蘇、重慶、山東等區(qū)域，在綠色金融、資本運作、存量資產(chǎn)盤活和ESG管理領(lǐng)域具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。

【實戰(zhàn)經(jīng)驗】

1、ESG策略與綠色金融整合能力——使用ESG策略管理某產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金并出具ESG專題報告，2023年累計漲幅約24.05%，為投資人創(chuàng)造了豐厚回報

王老師曾運用ESG策略管理某只產(chǎn)業(yè)園區(qū)主題基金，在基金管理、資產(chǎn)運營等方面充分運用ESG策略，優(yōu)化資產(chǎn)經(jīng)營效率，提升基金收益水平。該基金2023年底基金規(guī)模約為20億元，相對于發(fā)行價累計漲幅約為24.05%，為投資人創(chuàng)造了豐厚回報。

另外，王瀚霆老師主導(dǎo)建立了ESG管理制度等，并為該基金項目出具了ESG專題報告，該報告將投資人對本基金的關(guān)注度和閱讀量提升了8倍以上，向公眾展示了該基金在環(huán)境、社會和公司治理等方面的實踐和努力，通過推動ESG與基金運營的整合，助力基金產(chǎn)品持續(xù)貢獻(xiàn)社會價值，獲得了廣泛的社會關(guān)注度和投資人認(rèn)可。

2、精準(zhǔn)擇時及投資能力——累計購入、賣出不動產(chǎn)基金規(guī)模約125億元，獲得年化收益率10%以上的投資回報率

王老師曾主導(dǎo)出售某大型商業(yè)綜合體項目，交易對手是全球知名私募基金黑石投資集團(tuán)。期間進(jìn)行精密的投資分析測算、主導(dǎo)相關(guān)商務(wù)談判，最終以約75億人民幣達(dá)成一致，成功出售該項目，為公司獲得了年化10%以上的投資回報率。還曾主導(dǎo)在價值低谷期，成功收購廣東某商業(yè)綜合體項目、福建省某物流園區(qū)項目等，總收購對價逾50億人民幣，資產(chǎn)規(guī)模提升33%以上，成功以較低的成本擴(kuò)大了集團(tuán)在大中華地區(qū)的資產(chǎn)管理規(guī)模，打響了集團(tuán)在大中華地區(qū)金融投資領(lǐng)域的知名度。

3、綠色金融管理體系搭建能力——牽頭制定公司主題基金10大制度、員工7大考核維度、外部機(jī)構(gòu)3大對接指標(biāo)等管理體系

王老師曾主導(dǎo)建立公司及部門綠色金融管理體系，其中包括公司主題基金的10大制度（綠色基金投資管理辦法、運營管理辦法、信息披露機(jī)制等）、員工7大考核維度（基金層面考評指標(biāo)、資產(chǎn)層面審核維度、投資研究工作賦能等）、外部機(jī)構(gòu)4大對接指標(biāo)（對接模式、模板材料、信披配合、授權(quán)事項）等，整理出10類綠色金融標(biāo)準(zhǔn)流程、3類非常規(guī)流程、15個數(shù)字化管理系統(tǒng)標(biāo)簽，部門基金事務(wù)管理效率提升50%以上，獲得了集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)、投資人和外部機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可。

4、城市更新、不動產(chǎn)資產(chǎn)管理運營能力——管理的城市更新商業(yè)綜合體、能源市政、產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)、租賃住房等大型不動產(chǎn)項目約90萬平方米

王老師曾管理過各類大型不動產(chǎn)資產(chǎn)項目，包括城市更新商業(yè)綜合體、能源市政供暖項目、產(chǎn)業(yè)及物流園區(qū)、城市租賃住房社區(qū)等，總建筑面積約90萬平方米。期間大力注重產(chǎn)業(yè)更新升級、租戶業(yè)態(tài)調(diào)整招商、物業(yè)管理提升、成本支出優(yōu)化、投資人交流互動等，優(yōu)化提升不動產(chǎn)資產(chǎn)管理水平，使得多個項目的資產(chǎn)出租率達(dá)到100%，累計為投資人分紅金額超2億元。

【培訓(xùn)經(jīng)驗】

1、ESG主題培訓(xùn)——20次主題培訓(xùn)，累計授課時長超數(shù)百小時，課程滿意度超99%

王老師成功組織進(jìn)行過20次ESG主題培訓(xùn)，受眾包括國有企業(yè)高管及骨干成員、政府主管部門領(lǐng)導(dǎo)、外企大中華區(qū)負(fù)責(zé)人等，內(nèi)容涵蓋《ESG策略與實操培訓(xùn)》、《企業(yè)ESG架構(gòu)設(shè)計與管理》、《REITs基金與ESG管理》、《綠色建筑提升與ESG管理》等方面，累計授課時長超數(shù)百小時，課程滿意度超99%。

2、綠色金融與不動產(chǎn)經(jīng)營管理主題培訓(xùn)——針對地方政府及管委會超30次專題培訓(xùn)輔導(dǎo)

王老師為地方政府、園區(qū)管委會等提供綠色金融與不動產(chǎn)經(jīng)營管理培訓(xùn)超過30余次，受眾主要是地方政府發(fā)改委、國資委、工商管理部門，以及園區(qū)或新區(qū)管委會的招商與資產(chǎn)管理部門等，內(nèi)容包括《綠色金融如何助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展》、《園區(qū)不動產(chǎn)經(jīng)營管理的道與術(shù)》等針對性課程，獲得政府領(lǐng)導(dǎo)的高度評價。

3、綠色金融資本運作與存量資產(chǎn)盤活項目咨詢——近10萬字咨詢方案輸出

王老師以專家顧問身份為中國北方某國家級新區(qū)進(jìn)行資本運作及存量資產(chǎn)盤活項目提供咨詢服務(wù)，包括9大類基建資產(chǎn)、5大類金融盤活工具，累計覆蓋新區(qū)面積約1000平方公里，累計盤活存量資產(chǎn)規(guī)模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，獲得新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的高度好評。

【愿景使命】

以綠色金融和ESG賽道為主體，成為綠色金融與ESG領(lǐng)域的頂流講師；

助力基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)、市政企業(yè)、能源企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等對綠色金融、ESG建設(shè)等有較大需求的企業(yè)，助力提升企業(yè)在ESG領(lǐng)域的表現(xiàn)，增強(qiáng)其在ESG方面的聲譽，獲得綠色金融支持；

培養(yǎng)提高學(xué)員的ESG意識和水平，提升團(tuán)隊的整體ESG素質(zhì)和能力，為企業(yè)培養(yǎng)未來的ESG領(lǐng)導(dǎo)者。

【授課風(fēng)格】

風(fēng)趣幽默：授課風(fēng)格風(fēng)趣幽默，擅長用通俗易懂的語言講述難以理解的金融和抽象的ESG概念，達(dá)到良好的培訓(xùn)提升效果。讓學(xué)員在輕松下氛圍下啟發(fā)與收獲；

實戰(zhàn)性強(qiáng)：內(nèi)容圍繞老師自身的親身案例或經(jīng)歷，避免枯燥的理論說教，讓學(xué)員以一線視角直面難題和棘手問題，聚焦實際情境，既有娛樂性又聚焦實戰(zhàn)收獲；

互動性強(qiáng)：老師講課生動，臺風(fēng)很棒，極具感染力，用情境重現(xiàn)和角色扮演的方式，讓參訓(xùn)學(xué)員深度參與其中真實面對挑戰(zhàn)，能夠讓人有很強(qiáng)的啟發(fā)和收獲；

【主講課程】

《ESG策略與實操培訓(xùn)》（品牌課）（復(fù)購率高）

《企業(yè)ESG架構(gòu)設(shè)計與管理》

《REITs基金與ESG管理》

《綠色建筑提升與ESG管理》（品牌課）（復(fù)購率高）

《金融與投資邏輯培訓(xùn)》

《不動產(chǎn)基金投資與資產(chǎn)管理實戰(zhàn)培訓(xùn)》

《基礎(chǔ)設(shè)施投資與運營管理》

《房地產(chǎn)開發(fā)與建筑管理》

《REITs基金發(fā)行與運營實操》（品牌課）

《行業(yè)研究的邏輯框架》

《雙碳政策下的企業(yè)經(jīng)營應(yīng)對之道》（品牌課）（復(fù)購率高）

《可持續(xù)發(fā)展與企業(yè)經(jīng)營契合培訓(xùn)》

【部分咨詢案例】

序號客戶公司培訓(xùn)咨詢內(nèi)容培訓(xùn)成果

1雄安新區(qū)財政部門綠色金融產(chǎn)品盤活國有存量資產(chǎn)項目咨詢梳理了9大類基建資產(chǎn)、5大類金融盤活工具，累計覆蓋新區(qū)面積約1000平方公里，累計盤活存量資產(chǎn)規(guī)模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，項目順利交付

2BOMA商業(yè)不動產(chǎn)協(xié)會不動產(chǎn)金融與ESG核心實操指南自主開發(fā)超100余頁培訓(xùn)課件，多次返聘授課培訓(xùn)，累計受眾學(xué)員超1000人

【服務(wù)客戶】

國企央企：中建集團(tuán)（返聘3期）、上海臨港集團(tuán)、上海張江高科集團(tuán)、上海城投集團(tuán)、上海徐匯城市建設(shè)集團(tuán)、上海市北高新集團(tuán)、上海機(jī)場投資集團(tuán)、重慶發(fā)展投資集團(tuán)、重慶高速公路集團(tuán)、重慶武隆喀斯特集團(tuán)、山東濟(jì)南能源集團(tuán)、揚州廣陵投資集團(tuán)、揚州瘦西湖旅游發(fā)展集團(tuán)等

政府部門：上海市商務(wù)委員會、上海市發(fā)改委（返聘3期）、揚州市發(fā)改委、云南省發(fā)改委、南昌市發(fā)改委、南京市發(fā)改委（返聘2期）、常州市國資委等

金融業(yè)：中國銀行、上海銀行、浦發(fā)銀行、北京銀行、友邦保險、匯豐人壽、人保資產(chǎn)、光大保德信基金、申萬菱信基金等

建筑房地產(chǎn)類：凱德集團(tuán)、嘉民集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)集團(tuán)、豐樹物流集團(tuán)、國藥物流等

【學(xué)員評價】

老師講課很生動很有趣，很多符合主題的幽默案例，作為對金融不懂的小白都能清楚理解其中的邏輯。

——上海城投集團(tuán) 培訓(xùn)主管 張超

老師系統(tǒng)的授課，邏輯清楚，非常明晰；另外老師的臺風(fēng)太棒了，很有感染力。

——揚州發(fā)改委 投資事務(wù)負(fù)責(zé)人 丁科長

還沒上課的時候，我覺得這門課會很枯燥。結(jié)果老師一開口，我就被折服了，教學(xué)不僅幽默還可以結(jié)合工作實例把內(nèi)容講得頭頭是道，聽完收獲特別大！

——凱德集團(tuán) HRD 巫文聰

本以為課程晦澀難懂，沒想到老師憑借深厚專業(yè)知識，把實操案例講得深入淺出，還一路啟發(fā)思維，學(xué)習(xí)體驗拉滿！

——豐樹物流 投資部負(fù)責(zé)人 和明

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