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課程介紹

房地產開發周期長，稅種多、稅負重，特別是“營改增”和2019年國地稅合并全國稅務統一管理后，企業各種財務信息、納稅申報備案資料、增值稅發票信息、個人收入信息等都被納入大數據監控，稅務機關將對企業的涉稅數據與稅負預警指標、第三方信息進行合理性分析、比對，企業涉稅風險越來越大。稅收形勢的重大變化，稅務稽查必將提升到一個新的高度。面對新的挑戰，企業財稅管理者應積極而為，主動應對。

本課程根據房地產業稅務檢查多發事項，結合最新稅收政策，由國內著名財稅專家幫助企業梳理稅收管理方面存在的重點，在項目初始階段，對稅負進行提前測算，在開發過程中的不同階段，通過合同控稅，規范企業的業務流程，規范核算，從根本上提前化解風險，從而全面提高財稅管理人員的稅收管理和稅務檢查應對技能。

課程大綱

一：增值稅檢查風險防控及稅負測算

1．開發前期一般計稅方法與簡易計稅方法判斷分析管理

2．交房前預收賬款預繳增值稅納稅計算

3．交房后一次性結轉收入增值稅納稅義務時間管控

4．銷售現房一次性收款、分期收款、按揭銷售和委托代銷方式下，增值稅應納稅額和銷項稅額計算時點

5．購買土地和支付拆遷補償費環節支出金額抵減增值稅銷售額的計算方法和會計處理分析

6．銷售中代收代付水電氣、有線電視費、網絡費等增值稅風險管理

7．交房前銷售價格折扣和交房后價格折讓折扣納稅處理風險防控

8．一般計稅方法進項稅額進項稅金七大不得抵扣事項風險分析：含旅客運輸費、車輛通行費進項稅額扣除最新政策分析

9．新老項目并存期間老項目和新項目增值稅進項稅額劃分的計算方法解析

10．開發過程中企業辦公費用、銷售費用進項稅額抵扣風險把控

11．項目公司籌辦期登記一般納稅人之前各項支出發票進項稅額抵扣分析

12．境外支付設計費用扣繳增值稅風險分析

13．利息費用和相關融資費用進項稅額抵扣風險防控

14．企業各項大額支出中存在返利和扣款的進項稅額抵扣風險分析

15．租入固定資產和不動產進項稅額抵扣風險管理

16．提前開具增值稅專用發票抵扣風險管理

17．開發全程增值稅稅負綜合測算分析比對：

⑴ 簡易計稅增值稅、銷項稅額及銷項抵減匯總測算

⑵ 開發全程進項稅額匯總測算：

①籌建費用進項稅

②開發成本進項稅

③ 開發費用進項稅額

④ 其他進項稅額匯總分析測算

二：企業所得稅檢查風險防控及稅負測算

1．企業完工前收入會計確認與企業所得稅收入確認調整分析

2．企業完工后收入會計核算與企業所得稅收入計稅調整分析

3．開工前與完工后房地產開發成本核算對象的確定，成本項目的具體范圍和共同成本的分配方法等

4．完工后房地產企業所得稅開發成本與會計成本差異調整分析

5．開發中拆遷補償、公共配套設施、地下車位的成本核算與稅收處理分析

6．開工前后時段利息費用及相關融資費用的會計處理與稅收處理。利息費用資本化和費用化列支按什么標準區分？境內關聯方融資借款符合哪些條件可以不受債資比例2:1限制？

7．預售和交房時一般計稅土地成本和拆遷補償費抵扣銷售額沖減成本的核算

8．全流程中開發費用所得稅前扣除判斷原則的分析運用。《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀，哪些費用需要發票，那些費用可以用收款收據、分割單和證明稅前列支

9．開發項目中收入和成本費用中存在關聯方交易的判斷及定價調整風險

10．項目公司籌辦期間發生的開辦費會計處理與稅收處理分析

11．全流程發生的期間費用哪些有稅法限制的標準和范圍，解析職工福利費范圍、廣告費業務宣傳費、業務招待費、職工教育經費、工會經費、捐贈支出、贊助支出、傭金手續費、掛靠管理費、各種保險費等稅前扣除要求

12．企業發生的固定工、合同工、臨時工、農民工、勞務派遣人員和返聘退休人員的工資薪金稅前扣除的要點分析

13．企業的固定資產、無形資產、長期待攤費用核算重點分析，取得時、后續計量時和處置時哪些方面有涉稅風險？

14．企業各項資產發生損失稅前扣除新規定分析，壞賬損失、資產減值損失、違約金損失、賠償損失稅前扣除要點

15．企業所得稅整體稅負分析測算與同行業比對。項目開發收入與開發成本的預計毛利率與實際毛利率測算、開發成本中建筑安裝成本預測算、開發費用占收入比重預測算、融資費用合規性測算、營業外支出預測算等。

三：土地增值稅檢查風險防控及稅負測算

1．土地增值稅的征稅對象和范圍，無產權的地下建筑物和公共配套設施，是否征收土地增值稅？

2．土地增值稅清算對象分類，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分類，銷售舊房如何預征和清算？

3．土地增值稅的預征，哪些類型房產不預征土地增值稅？什么情況下可以實行核定征收？營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅預征收入基數的變化

4．土地增值稅清算的兩種類型和清算時點，包括清算責任和清算時點的選擇，土地增值稅清算后后再轉讓房地產處理？

5．土地增值稅項目清算收入的范圍及3步確認法，包括應收未收款房款、價外費用、折扣折讓、銷售退回，面積補差、違約金收入是否繳納土地增值稅？營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅清算收入如何計算確定？跨營改增期的項目清算時，清算項目收入如何確定？

6．銷售價格明顯偏低的風險，價格偏低的正當理由有哪些？

7．房地產企業所得稅六大成本和土地增值稅項目清算5大扣除項目詳細解析

8．“營改增”前后，土地成本和拆遷補償費成本如何確認。營改增后，一般計稅項目開發成本和拆遷補償費可以抵減銷項稅額，其土地成本和拆遷補償費成本是否需要調減？兩種確定方法中哪一種對企業有利？

9．開發成本合法票據認定、拆遷補償費用、政府許可規費成本化或費用化區分、裝修費用扣除政策分析，公共配套設施費用、開發間接費用（總部費用和項目部費用的歸集劃分）政策分析

10．開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）扣除政策分析，利息費用是單獨計算扣除還是計入開發成本扣除？

11．稅金及附加在“營改增”前后的變化分析，什么情況下城建稅及教育費附加能全部扣除？什么情況下不能全部扣除？

12．加計扣除政策分析，轉讓哪些開發產品不能加計扣除？

13．扣除項目在不同清算對象中的3種分配方法，包括占地面積法、建筑面積法以及其他合理方法等的使用方法，連體樓土地成本和開發成本如何分攤？

14．特殊事項的土地增值稅處理，包括拆遷補償房屋、合作建房、房地產投資、股權轉讓和委托代建等土地增值稅政策解析。

15．土地增值稅整體稅負測算分析：

⑴ 整體開發項目和不同類型項目分類收入和扣除項目測算

⑵ 增值額和增值率測算

⑶ 項目開發費用測算

⑷ 稅金及附加測算

⑸ 加計扣除測算

⑹ 整體稅負的調整規劃測算分析

四：個人所得稅扣繳稅務檢查風險防控

1．全員全額扣繳個人所得稅風險管理。支付個人經營所得不扣繳個人所得稅范圍包括哪些？

2．代開增值稅發票支付個人所得未扣稅風險

3．稅前所得合同與稅后所得合同扣稅風險

4．離退休人員、臨時工扣稅要點

5．企業支付兼職顧問費、董事費扣稅風險

6．內部報銷員工個人車輛使用費、通訊費扣稅風險

7．支付置業顧問傭金、手續費扣稅政策

8．支付員工辭退費用扣稅方法

9．年底發放一次性年終獎計稅方法選擇的扣稅風險

10．營銷中免物業、定金返息、老帶新、實物獎勵、贈送禮品扣稅風險

11．稅后留存和資本公積轉增股本、公司股份制改造個人所得稅征免稅分析

12．股東或員工個人借款年終未歸還的涉稅風險防控

13．支付股東和其他個人利息費用扣繳個人所得稅方法

14．股東承債式分紅和承債式轉讓股權的風險分析

15．公司并購重組、股東股權轉讓個人所得稅管理

五：其他稅種檢查風險防控及稅負測算

1．取得項目土地環節中土地使用稅的納稅時間，契稅的計稅依據和印花稅的管理

2．銷售開發產品環節土地使用稅和印花稅的風險管理

3．企業自用的房屋、樣板房、配套設施、地下室的房產稅政策分析

4．開發產品自用、出租的房產稅和印花稅風險分析

5．開發全程印花稅檢查的主要風險管理（應稅合同、實收資本、資本公積、核定征收與查賬征收、含稅合同與不含稅合同等）

6．開發項目土地增值稅、契稅、印花稅、房產稅等稅負測算分析方法

六：增值稅發票高風險事項管控

1．虛開增值稅發票定性司法解釋

2．虛開增值稅專用發票和普通發票定罪量刑新標準

3．提前開增值稅專票和代開增值稅專票的定性政策標準

4．取得走逃、失聯增值稅專用發票的政策處理

5．開票方與收款方不一致的增值稅專用發票的處理

6．合同中增值稅發票重要性條款的約定要點

7．發票的備注欄、銷貨清單、不征稅發票特殊規定

8．增值稅電子普通發票的法律效力及相關規定，哪些電子普通發票可以直接計算抵扣進項稅額？

七：稅務檢查與稅企爭議應對實務分析

1．稅收征收管理法維權條款運用分析

2．檢查、審理期間運用陳述申辯權要點分析

3．行政復議和訴訟選擇運用要點分析

八：老師現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

陳老師

陳老師：著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務組成員。曾在稅務干部學校任教，歷任區地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務師后期教育主講老師、國家稅務總局中國稅務雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務系統業務精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務專業報刊發表稅收業務籌劃文章和稅收論文200多篇。出版個人專著5部，參與國家稅務總局稽查局編寫稅務稽查專業培訓教科書《房地產稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍二部；個人專著《企業所得稅疑難業務指南》和《企業并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務界和企業界的好評。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座上千次，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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