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課程背景：

當下，房地產行業調控政策頻出，去庫存仍是地產企業管理的重中之重。面對庫存依舊大量積壓、勞動力成本上漲不斷，流動資金緊缺、資金成 本居高不下等等，房企如何活下來？

房地產微利時代，如何在不降低產品品質的前提下，也能做好有效地控制成本？成本管理難道只是成本部一個部門的事情嗎？在基于項目全生命周期的成本管控前提下，成本部如何與前期、規劃設計、工程、營銷等部門高效協調？企業規模越來越大，合約管理和采購管理如何提高效益和效率？如何規范采購行為，保證企業走得穩、走得遠？

課程提綱：

一、成本管理跨界協同

1.微利時代地產行業壓力與成本管理的“三次過冬”

2.新常態下地產行業成本管理面臨的壓力與挑戰

3.成本管理跨界協同的引領作用

4.成本管理跨界協同能力構建

5.項目跨界協同潛力、方法和工具

6.建立成本管理文化：樹立全員成本意識，創造成本管理氛圍

二、成本管理跨界協同環節及提升路徑

1.新常態下房地產成本戰略轉型與管控重點識別

2.到底誰是成本管控的核心部門？橫向業務分工與組織邊界管理

3.成本管控標準動作手冊：統一目標，提升相關部門成本控制戰斗力

4.跨界協同落地路徑：各階段成本管控標準作業及成果輸出管理

5.人才是完成一切任務的根本：成本管理業務素質模型構建、分級評估與培養

三、拿地階段多專業跨部門協同

1.微利時代房地產企業盈利模式與對策

2.讀懂投資人：老板眼里的成本管控和想要的結果

3.價值鏈思維：從管理思維到經營思維

4.做正確的事：拿地決定項目成敗---如何正確拿對地

5.影響拿地的幾大主要因素

6.把事情做正確：七巧板綜合權衡法：營銷、設計、工程、成本、財務、項目總視角的投資決策協同

7.拿項目為什么不能只看利潤？

8.IRR：地產老板們的心思，標桿房企老板必看指標

9.IRR是什么？標桿房企IIR的設定和一般房企對IRR的要求

10.土地拓展可行性論證與投資分析論證

11.拿地決策核心投資評價指標解讀：靜態投資分析、項目開發計劃、投融資計劃、現金流量分析、敏感性分析等

12.企業運營核心指標與解讀：毛利率、凈利率、multiple

13.案例解析：項目可研綱要及決策要點分析（投資項目測算與決策模型、收益測算、資金健康）

14.案例解析：拿地階段成本風險排查

四、項目策劃階段多專業跨部門協同

1.利潤保衛戰：尋找房地產行業利潤增長點

2.地產下半場：從收益、全成本與客戶視角做好成本管控

3.定位概念階段重策劃：貨值最大化是目標

4.成本投放法則：基于客戶的需求是成本規劃的基礎

5.項目策劃鐵三角 “土地、客戶、產品”的經營邏輯

6.項目成本策劃與關鍵控制點

7.不同等級城市不同產品分級與配比模型案例與模板

8.經營視角成本策劃模型

9.走向策劃與控制的成本耦合管理

10.案例解析：經營視角下項目成本策劃

五、方案設計階段多專業跨部門協同

1.土地摘牌后各部門的橫向協同管理

2.方案階段提升項目利潤路徑

3.規劃，解決盈利模式

4.單體，提高產品溢價

5.強兵，保證效益效率

6.多方案規劃與經濟評選

7.拿地后成本測算與設計控制要點

8.投資分析與盈利策略：不同方案、同方案不同階段調整

9.設計各階段的關鍵技術經濟指標（人防效益分析、樁基支護經濟分析、冷熱源方案確定、供電方案確定、機電限額設計指標與復核、電梯選配方案確定、弱電設計方案確定）

10.設計優化的實施要點

11.項目啟動會

12.案例解析：項目成本敏感性分析（兩個維度）

六、初設及施工圖階段多專業跨部門協同

1.擴初設計階段重體驗：客戶價值要彰顯

2.營銷、設計、工程、成本跨部門專業協同

3.設計階段的薄弱環節與成本價值潛力

4.初步設計階段限額設計的事前控制要點

5.住宅地產剛性限額設計指標方法與重點階段管控

6.行業標桿“雙限設計”在項目開發前期的運用

7.剛性限額落地：地產企業技術標準與建造標準

8.砍掉富余成本：結構成本優化效果與技術手段

9.設計階段30個重要成本優化關鍵點控制與案例

10.標桿案例模板：擴初與施工圖設計階段成本控制的“主要工作、控制要求、控制重點、文件成果”

11.初設階段跨部門協同重要工作成果：成本調研與目標成本編制

12.案例解析：成本視角下的設計優化建議

七、合約規劃管理

1. 合約規劃的廣義與狹義界定

2 合約規劃管控價值

3. 合約規劃標準思路

4.合約分判與結構選擇

5. 影響合約規劃的四類因素

6. 合約規劃的調整及界面切割的索賠案例

7. 合約規劃保障機制

八、招標階段多專業跨部門協同

1.以成本、合約與資源為核心的 “三駕馬車”成本體系

2.大合約支撐大運營時代的成本核心力：地產企業的競爭實質上已經是供應鏈競爭

3.招標采購戰略管理地圖

4.招標采購的關鍵點控制

(1)體制：決策、管控、操作的三權分立

(2)程序：制度約定明確、定性、定量的標準和尺度

(3)分工：合理的組織邊界，各司其職

(4)合約：全面推行清單化、標準化管理

(5)過程：合約流程規范每一個環節、保持公平、公正、透明原則

5.標桿企業招采合約解痛方略：

合約策劃

供方資源管理

招標過程規范管理，確保競爭充分

談判策略路線

甲供、集采、戰略采購管理，挖掘集采成本潛力

合作商分級管理

6.合約規劃作用、編制思路、控制要點

7.合約規劃的編制、調整及各專業界面劃分案例及模板

8.合約框架的設計及優缺點總結

9.招標采購策劃先行的六大內容

10.招標預防性措施：四定分離

11.招標方式確定原則與過程調整

14.案例解析：項目整體招采策劃

15.案例解析：總分包工程標前策劃

九、施工階段多專業跨部門協同

（一）動態成本管理

1.成本管理的關鍵點控制

2.基于目標成本為核心的全過程動態成本管控

3.行業標桿萬達成本執行力：“算到、做到、得到”

(1)成本控制難題破局--成本管控計劃模塊管理：全業務鏈的管理

(2)標桿領先案例：成本管控8大階段、203項節點控制法

4.如何有效管控動態成本？一個中心三條線的動態成本成本管理方法

5.施工階段成本管控碉堡障礙殲滅戰：地下四大塊重計量與總包重計量

6.變更簽證風險管控機制

7.動態成本的預警與拉閘強控

8.動態成本管控的重點、難點與過程回顧監控方法

9.如何通過過程動態監控考核達到預期目標

10.動態成本超支下，如何挽回成本失控局面

11.成本管控提升：無效成本識別與管控解決方案

12.案例分析：成本超支因素分析與控制

13.案例解析：集團層面無效成本系統化管控

（二）簽證變更管理

1.一個中心三條線的動態成本成本管理方法

2.簽證變更有效保障：設立“強制、合規、及時”的變更風險控制機制

3.8步規范變更簽證流程管理

4.簽證管理的重點：簽證的定性與定量工作

5.簽證變更過程控制利器：“三連單”的過程控制方法

6.標桿房企控制閥：一事一單、及時簽證、日清月結、預警強控

7.簽證變更的三個“黑洞”

8.動態成本月報，揭示動態變化晴雨表

9.月度考核對實現的推進幫助：考核什么，怎么考核，考核結果如何運用

10.管理提升：如何改進變更簽證管理方法

11.無效成本解決方案與成本零浪費計劃

12.案例解析：項目全過程成本優化

13.案例解析：下行時期集團層面降本創利措施

十、結算及總結分析階段多專業跨部門協同

1.合同梳理與結算管理難點梳理

2.結算的分類與難點透析

3.打好結算管理三大戰役：入伙結算+整體結算+總包結算

4.項目結算作戰地圖：結算計劃表，及時辦理工程結算，核定項目利潤

5.工程結算關鍵點與控制

6.結算資料的規范性與編制【附案例】

7.結算的審核與四級審核保障制度

8.細化結算考核指標：通過成本績效考核為成本管理保駕護航

9.結算周期較長，結算節點難以控制：成本結算常見爭議問題處理【附案例】

10.審價外包與造價咨詢單位管理

11.結算成本數據分析

12.案例解析：項目10步結算法

13.案例解析：如何在六個月內完成項目整體結算

十一、項目成本后評估

1. 項目結算與成本后評估形成

2. 項目成本后評估作用

3. 項目成本后評估管理流程

4. 項目成本后評估作業指引要求

5. 項目成本后評估內容與步驟

6. 項目效益分析

7. 成本視角的開發規模與建造內容后評估

8. 項目成本結構分析

9. 項目全景專業管理評估

前期策劃、設計方面

招商方面

合約規劃、招標采購方面

前期規費、市政配套方面

簽證變更、質量、工期方面

營銷管控

結構優化、建筑裝飾、園林景觀功能匹配方面

融資渠道、融資時效方面

管理方式、部門設置、人員配置方面

新材料、新技術、管理方式的創新與應用方面

稅務統籌

10.案例解析：項目開盤后成本專項評估

11.案例解析：示范區成本專項評估

12.案例解析：項目結算后整體

十二、成本數據庫構建與管理

1. 成本數據庫的形成

2. 成本數據庫沉淀三個對象

3. 項目數據庫沉淀的15項內容

4. 成本數據庫標準模型構建（簡單型、標準型）

5. 成本數據庫核心成果指標設定

(1)四項開發成本指標

(2)分項工程造價指標

(3)消耗量指標

(4)行政規費數據庫

(5)人工、材料、設備數據庫的建立

(6)專項費用與專業分包數據庫建立

6. 成本數據庫作業指引與應用

7. 標桿房企項目公司級成本數據庫與集團級成本數據庫的建立及案例分析

8. 成本數據庫的四階段應用

9. 成本數據庫與目標成本管控的閉環

10.案例解析：XX集團成本數據庫解析

十三、成本管理回顧與總結

1.成本管理體系常見問題和主要優化點

2.項目成本管理數字密碼“1+1+2+6=10”

3.成本管理PDCA閉環

4.成本管理“點、線、面”的提升

伍老師

講師簡介：

伍清揚老師

項目管理碩士，同濟大學土木工程專業，一級注冊建造師；

20年成本管理及運營管理經歷；

同濟大學、浙江大學EDP客座高級講師；

現任：某商業地產機構董事副總裁及地產集團副總裁

歷任：萬達及萬科百萬平方城市綜合體項目中任成本負責人

實戰經歷：

曾服務于多家知名標桿房地產企業，歷任區域及集團成本負責人、運營總、大運營副總裁（分管產品研發、設計管理、工程建設、品質管理、成本管理、招標采購、計劃管理、運營管理、客關客服）；

曾在萬達及萬科百萬平方城市綜合體項目中任成本負責人，參與旅游度假區數百萬方綜合體（住宅、商業小鎮、多個五六星級度假酒店、主題公園、國際級山地高爾夫、滑雪場、城市商業）管控，在住宅地產、商業地產、旅游地產、五星酒店、產業地產的成本管理、項目管理方面擁有豐富經驗。

已為多家知名房企作內訓，深受學員好評。

授課風格：

配合度很高，根據學員需求定制內容；

具有很強的針對性，對方法、工具的總結提煉很到位；

很有系統性，且能切中要點，給到學員很多啟發；

具有較強的解決問題能力，現場控場能力較強；

伍老師的課程針對性強，務實落地，深受學員好評。

主講課程：

《如何把錢花在刀刃上—商業綜合體Hold住成本的錦囊妙計》

《“住宅與商業地產”成本管控痛點及標桿房企解決之道》

《房地產工程階段成本精細化管理》

《房地產項目全周期成本管控痛點及標桿借鑒》

《市場下行時期經營視角房地產成本精細化管控》

《利潤保衛戰下房地產卓越成本管理跨部門協同》

《利潤保衛戰——房地產無效成本阻擊與精細化管控》

《經營視角下房地產成本精細化管理工作坊》

《市場下行時期經營視角房地產成本精細化管控工作坊》

學員反饋：

通過課程學習，對地產成本管理和控制有了更系統性的認知，并學到了較多的管控方法及技巧；

成本管理已經不是一個部門的事，而是工程管理、合理規劃、財務管理、營銷管理、績效多方面、多部門的管理、協作，一方面需加強綜合能力的學習，另一方面要加強各部門之間的溝通；有很多數據和案例可以借鑒參考；

對成本管控系統有了廣泛的認識；

更深入了解和學習了標桿房企成本精細化管理方面的邏輯、思考及行動做法；

以授之以漁為主，與時俱進，提供適應當下的理念、思路，方法、工具，結合案例分享，觸類旁通，解決工作中的痛點和難點。

服務客戶：

凱德、萬科、龍湖、華潤、招商蛇口、保利集團、金地集團、中建地產、越秀、中交、綠城、瑞安、合景泰富、嘉華集團、越秀集團、金科地產、合生創展、中國金茂、中信地產、旭輝地產、藍光地產、中鐵集團、首地集團、葛洲壩集團、北科建集團、當代置業、佳兆業、恒大地產、碧桂園、綠地集團、富力地產、京投銀泰、大華集團、陸家嘴集團、上投集團、城開集團等；

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